漫談凶宅二、三事
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漫談凶宅二、三事文章日期 / 2011-03-21
漫談凶宅二、三事

漫談凶宅二、三事

撰文者 / 華亞律師事務所 黃坤鍵律師


資料來源 /

窩雜誌

漫談凶宅二、三事
若向一般民眾施以問卷調查詢問買賣房屋時最怕碰到的狀況,買到凶宅絕對是榜上有名,而且肯定是在前三名;而實務上亦時常發生因為買賣標的是凶宅或者是否為凶宅等爭議導致買賣雙方走上法院甚至纏訟多年,由此可見凶宅可以說是我國房地產交易當中一個相當重要的變數與爭議點,而近來的新聞報導中,不知怎的陸陸續續出現了許多有關凶宅的新聞,或許因為新聞報導的篇幅、時間限制,導致許多民眾前後看了許多則有關凶宅的報導後,反而對於我國目前法院對凶宅的判斷產生了更大的疑惑; 故筆者就藉此機會盡可能的分析相關的案例,希望讀者可以更清楚瞭解有關凶宅的爭議,保護自己也可保護他人。
(一)法律上概念:瑕疵
房屋出賣人依目前民法第三百五十四條瑕疵擔保責任之規定,應該要擔保他賣給人家的東西是沒有法律上的瑕疵的,一般而言,所謂的法律上瑕疵係指『會減損交易價值』的瑕疵;以及『減損使用功能、效用』的瑕疵二種。而凶宅之所以會影響交易、發生爭議甚至導致買賣雙方戶告,就是因為絕大多數的理論以及法院判例都認為以我國的風土民情,如果是曾經發生過自殺或他殺的凶宅(註一)是會影響房子的交易價值的,所以是屬於出賣人應
該要擔保的瑕疵之一,也就是說,除非已經明確告知買方,否則出賣人必需擔保他的房子不是凶宅,這就是凶宅在法律上的基本概念。
【註一: 基本上多數判決還是集中在曾經發生過自殺或他殺的案例才算是凶宅, 如果是一般意外致死, 通常不會被認定為凶宅, 否則; 吃湯圓噎到、洗澡滑倒等意外也會被因此認定為凶宅,則似乎就過於苛刻了。】

(二)法律上效果:解約或減少價金
依照目前規定, 萬一不幸買到法律上認定的凶宅,則買方依法可以選擇解除契約拿回全部買賣價金,或者不解除契約保有房子,但是請求減少買賣價金(也就是請求賣方退一點錢)。但是通常解除契約時會碰上的問題是仲介費要不要退、規費代書費誰出;更嚴重的是萬一買方已經裝潢房子了,那裝潢費誰要負擔,這些都是解除契約時,雙方需要先冷靜思考的問題。而減少價金相較之下比較單純一點,但是到底要減少多少往往也是爭執不下而需要法院判定,目前法院判斷的標準多數是交給不動產估價師來估算減損數額,實務上減損房價的百分之十五~百分之四十的案例都有。
(一)跳樓落在屋外【聯合報 高雄報導】
本例是買方發現前屋主的親友曾經在七八年前從廚房後陽台跨過圍欄縱身往下跳而墬落在車道上,買方認為這就算是凶宅,但是賣方認為又沒有死在屋內應該不算凶宅。最後法院判定如此仍屬凶宅,賣方應該返還買賣價金。
Q:那如果是屋內有人自殺或瓦斯中毒等類似情況,但是沒有當場死亡而是送到醫院途中才死亡或者送到醫院急救三天後才死亡呢?
A:此類案例相信實務上一定也有發生過,但是告上法院的案例不多,筆者認為,綜合相關的論理與法院案例, 是否為凶宅除了死亡本身這個事件外,還要考慮死亡與買賣標的的關連性、緊密度;所以如果是在送醫途中就宣告不治,那因為與房屋的關連仍屬緊密,仍有被判定為凶宅的高度機會,但是如果是送醫後三天、五天後才過世,則恐怕較不會被法院判定為凶宅。

(二)同棟樓曾有人跳樓 購屋解約敗訴定讞【聯合報 台北報導】
第一個案例是從自家陽台望外跳,那麼即便是落在自家以外的範圍, 則自家仍屬凶宅, 這是目前大多數法院都較能接受的判斷, 而這則中央級官員所買到的案例新聞則是同一隻電梯、樓梯的大樓當中,其他樓層、戶別的鄰居曾經有人跳樓致死,則同棟大樓的其他戶房屋是否就因此也屬於凶宅?也就是說,買方是買A棟十三樓,買了之後發現A棟八樓曾經有人跳樓死亡,那買方主張除了同棟以外,墬落的地點又在A棟門廳出口的空地上,因此
自己的房屋也受到交易價值上的減損,是凶宅。所以這位中央級的官員一狀告上法院請求賣方返還價金;但最後法院判決此類案件非屬凶宅,賣方不用負責。其實這個新聞就如同筆者先前所分析般,凶宅必須考量死亡事件與買賣標的物本身的關連性、緊密度;再加上凶宅背後的法律上概念乃是出賣人要為自己賣出去的標的負責,所以說如果要把凶宅的範圍無限擴張到同棟其他戶曾經發生過自殺或他殺事件也要算的話,不免過度擴大每個人的責任、注意範圍;所以這個新聞的法院判決可以說也是在可預期的範圍內。

(三)女兒自殺變凶宅,女母得賠屋主四佰四十三萬【中國時報 台北報導】
這是近期比較特殊的案件,簡單的說就是住在他人房屋內的A女在該屋內自殺,自殺後A女母親辦理繼承;而該屋屋主認為因為A女的自殺導致他的房子變成凶宅,因為減損價值,而A女的繼承人為A母,除了權利以外應該也要繼承A女的義務(損害賠償義務)。所以一狀告上法院,而最後法院也判決A母必須要賠償屋主的損失;除了這則新聞以外,同年亦曾發生國內著名法學教授女兒跳樓死在他人的陽台上,該屋主亦對該教授提出損害賠償之訴如出一徹。而由近期這兩則新聞事件中可知似乎法院有傾向認定自殺死亡的人對於自殺這個行為也要負擔侵權行為的損害賠償責任,但是因為自殺者已經死亡,所以繼承人要繼承這個賠償的義務;如此的判決或許在純粹的法律條文中可以說有他的道理,但是是否可以為一般人民感情所接受,恐怕還要時間或者輿論來討論,筆者雖不贊同這樣的判決(註二),但在目前已有數個類似判決出爐的情況下,也只能盡可能提供訊息供大家參考。
【註二: 因為在法律上, 『自殺』這個行為是不是一種侵權行為恐怕都還有爭議, 而如此率爾要求死者家屬負責賠償,恐怕有待爭議。】

(四)頂樓加蓋違建是凶宅 購屋難求償【聯合報 板橋報導】
頂樓加蓋的違建可說是台灣早期建築的常態,而這則新聞就是五樓公寓的五樓出售後, 買方發現六樓的頂加曾經發生有人在裡頭自殺的事件,因為向賣方主張解除契約;但是法院最後判定六樓的頂加因為不在五樓的買賣契約範圍內,故賣方不用負責。但是筆者認為,以目前一般交易常態、習慣來看,此類頂加的權利(至少是使用權)都會隨著頂樓該戶的出售而一併轉手予買方,而買方通常也會因為有這類頂加而多付一些買賣價金,所以要說頂加部分賣方完全不用負責,恐怕不太合理,故筆者建議買受此類有頂加標的的買方,最好能在買賣契約中載明賣方要負擔的相關擔保責任應該要涵蓋頂加的部分(是否曾接獲報拆通知一事可以另外約定),如此才能保障買方的權益。
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