買賣房屋常見陷阱
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買賣房屋常見陷阱文章日期 / 2012-03-02
買賣房屋常見陷阱

買賣房屋常見陷阱

撰文者 / 張建鳴


資料來源 /

東森房屋季刊

買賣房屋常見陷阱
在寸土寸金的臺灣,每筆房屋買賣,至少都是數百萬元以上,甚至上億元的交易,也極有可能成為人一生中最大的交易,因此,在出售或購買房屋時,應特別注意一些事項,千萬別被買賣價金沖昏了頭,以致埋下日後紛爭的伏筆,以下就針對買賣屋常見的陷阱與讀者分享:

壹、買屋常見陷阱:

一、交屋後發現漏水、凶宅、海砂屋、輻射屋等瑕疵情事:
案例:交屋時,並沒有發現上述現象,屋主也沒有告知,直到交屋之後,才發現瑕疵。
注意事項:除了在看屋時,仔細檢查屋頂、牆壁是否有油漆剝落或新補油漆之情形;是否有水泥塊整塊掉落等事項外,也應該要向鄰居、管理員打聽房屋是否有凶宅、海砂屋等等瑕疵。在簽約時,一定要請屋主在不動產現況說明書上詳實記載並簽名。如果在交屋後才發現上述瑕疵,則須於發現後馬上通知原屋主,如原屋主不願處理,則應於六個月內向法院起訴請求解除契約或減少買賣價金。

二、交屋後發現頂樓平台或庭院等公共設施分給部分住戶使用,買方並無使用的權利:
案例:之前的屋主跟其他住戶約定了分管協議,將頂樓平台或庭院交給部分的住戶使用,經輾轉好幾手買賣之後,前任屋主並沒有告訴買方有這個分管協議,買方以為自己可以使用頂樓平台或庭院,但要使用的時候才知道被頂樓平台或庭院是屬於部分住戶專用。
注意事項:公寓大廈的房屋,一定要請屋主提供住戶規約或與建商的契約,檢視其中是否有約定專用的約款,若購買後,才發現這樣的情形,除了比照前述,必須於發現後六個月內向法院起訴減少買賣價金或解除契約外,如依客觀情形判斷,買方的確不可能會知道有這個分管協議,買方便可以向其他住戶主張分管契約無效。

三、屋款付清了,屋主卻無法或不願將房屋過戶給買方:
案例:買方已將屋款交付給屋主,但屋主卻因為在外欠債,導致房屋被假扣押,因而無法過戶,或者屋主因認為房屋買賣價金過低,反悔不賣。
注意事項:透過價金信託履約保證,若屋主反悔不賣或無法過戶,都可以向屋主主張解約,並要求返還存放於履保專戶的購屋款。

四、屋主以現有人承租,可以收取租金,但過戶完成後,承租人卻臨時提前終止租約:
案例:實務上有許多人買入房屋後,將房屋裝潢後,找到承租人,便將房屋出售,因為屋況不錯,不但在賣價上會較高,買方也能減少購入後,另外找承租人的空窗期,但承租人有可能會提前解約,買方便無法收到預期的獲利。
注意事項:在購入這種房子的時候,必須請原屋主將租賃契約正本及押金交給買方,若日後因房屋租賃產生爭議,也有憑據可以主張,並能沒入押金,若原屋主有保證租期更能夠向原屋主求償。

五、房屋全部或一部是違建:
案例1:屋主沒有告知是違建,買了之後才被拆除。
案例2:屋主有告知是違建,但卻隱瞞被報拆的訊息或者是告訴買方這是緩拆違建,交屋之後,才收到報拆通知。
注意事項:買屋的時候,要特別注意是否有陽台外推、增建等情事,基本上這些建築都可能
是違建,要特別請屋主在不動產現況說明書上填寫清楚,以免權益受損,若屋主刻意隱瞞或保證不會被拆除,日後被報拆,都可以向屋主請求瑕疵擔保。

六、有車位的權狀不代表車位合法:
案例:買屋時,屋主聲稱車位部分有獨立產權,也提供了權狀,但事後才發現屋主的車位是違建,此種案例,最有可能發生於機械車位,建商以平面車位的圖說送審,取得使用執照後,再重新施工為機械車位後出售給住戶。
注意事項:購買車位時,除了要求提供平面配置圖外,最好要求提出送審時之圖說,比對圖說與平面配置圖是否相同,另外政府對於車位的長、寬、高都有法令規定,購入時,可以實際測量,以免購入之後,自己的車無法停入車位。六個月內向法院起訴減少買賣價金或解除契約外,如依客觀情形判斷,買方的確不可能會知道有這個分管協議,買方便可以向其他住戶主張分管契約無效。

七、產權與面積必須清楚:
案例:買屋時,屋主聲稱的面積包含了附屬建物甚至公設,或者房屋出租他人卻沒有告訴買方。
注意事項:購屋時,除了參考屋主或仲介業者所提供的說明外,應在比對土地及建物謄本上的記載,尤其是否有將陽台、雨遮、露台等附屬建築物面積計入主建物中,公寓大廈若有部分共用部分約定為屋主約定專用,應請屋主提供與原建商的買賣契約及住戶規約以供比對。

八、國宅或眷村改建的房屋買賣:
案例:買入國宅或眷村改建房屋,因不能買賣或過戶,所以雖然買賣價金已經付了,但仍然將所有權登記於屋主名下,日後屋主卻因為欠債或房地產漲價不願移轉過戶。
注意事項:國宅在居住滿一年後,才能出售,眷村改建的房屋則是五年內不能買賣,也因為遊走法律邊緣的關係,所以售價往往較一般住宅便宜,不過因為所有權仍登記於原屋主名下,若原屋主時間到不願過戶或在外欠債房屋被扣押,甚至一屋二賣,那買方很有可能拿不到房屋所有權,甚至面臨房屋被政府機關收回的困境,讀者在購入這樣的房屋時,一定要特別注意,最好能在房屋上設定抵押權,以擔保已付的買賣價金。

九、注意房屋是否有法定抵押權:
案例:屋主就房屋先為重大修繕後,未付款給承攬人,承攬人請求登記抵押權,屋主隱瞞這個訴訟的事實,將房屋賣給買方,買方購入後,才發現房屋必須被設定法定抵押權。
注意事項:對於剛剛裝修好的房屋,必須特別詢問裝修費是否付清,並注意不動產現況說明書上關於法定抵押權的記載,也可以向直接承攬人詢問,以免日後權益受損。

十、沒有基地所有權之房屋,應注意地主的優先承買權:
案例:有部分房屋,建商並沒有取得土地所有權,而是以承租土地建屋,甚至合建的房屋,因合建契約無法繼續履行,所以導致房屋及土地所有權人分屬不同人所有。
注意事項:沒有基地所有權的房屋,除了要確定使用基地的法律權源外,也要注意若是租地
建屋的房子,基地所有權人是有優先購買權的,若沒有通知基地所有權人,基地所有權人可以出面主張優先購買,因此,在購入這樣的房屋前,應該先注意建商與地主的合約外,也要請屋主提出通知地主,但地主不願購買房屋或不予理會的證明。

貳、賣屋常見陷阱:

一、假買方詐騙土地權狀:
案例:買方在交易過程中,藉口須借用權狀,取得屋主的權狀後,便偽造權狀,事後更將偽造的權狀交還給屋主,屋主因不熟悉土地交易細節,自然不會發現權狀被變換成假的,而買方取得真的權狀後,會再以人頭向銀行辦理借款及抵押權登記,屋主的房子也就成為了別人的擔保品,而面臨法拍的命運。
注意事項:屋主不應輕易將所有權狀、身份證影本或正本交付他人,對自己的個人資料更應保密,以免有心人士利用交易過程,詐取屋主的個人資料,進行偽造文書的犯行,造成屋主損失。

二、假看屋真犯罪:
案例:在九八年三月發生於臺北士林地區租屋殺人案,就是屋主自己在租屋網站上張貼租屋訊息,遭到兇嫌注意,因而引發隨機殺人的動機,在生活中,尤其是屋主自住的屋子,由於屋內有錢財,屋主又會對看屋的人比較沒戒心,極有可能成為不肖人士眼中的肥羊。
注意事項:隨機犯罪是無法預防的,屋主只能在看屋時,先行審查看屋者是否正常,在看屋時特別注意別落單,並注意看屋者的舉止。

三、沒有核對買方身份資料,導致買賣契約無效:
案例:代理人出具授權書表明係代理買方購買,但事後買方否認,或持他人的身份證件購買房屋,雖然房屋並沒有過戶,但因為這樣的拖延,導致屋主售屋期限延長,增加無形的支出。
注意事項:簽約時應詳細比對買方身份證件,如授權他人購買,則應提出由買方簽名蓋章之授權書,最好是約在代書事務所進行簽約,由有經驗的代書協助核對身份及簽約,才不會造成日後的困擾。

四、沒有履約保證,過戶後無法拿到尾款:
案例:雙方簽妥買賣契約後,屋主已拿到簽約款,並將房屋過戶給買方,但買方卻遲遲不肯支付尾款,甚至將房屋馬上過戶,屋主求償無門。
注意事項:所有的款項支付,不但要約定在買賣契約的付款明細表中,更要有履約保證,在買方沒有將錢存放至履保專戶前,均不可先行過戶。

五、買方拒絕點交,履保無法撥款:
案例:買方把錢交到履約保證專戶了,屋主也將房屋過戶了,買方卻以房屋有瑕疵為由,不配合點交房屋,因為沒有點交的關係,履保專戶也不能把買賣價金撥給屋主。
注意事項:依民法三六七條的規定,買受人有受領標的物的義務,若買方經催告後仍不點交,屋主可以主張解除契約,除了可以將房屋要求過戶回來外,也可以向買方請求損害賠償。

六、沒有不動產現況說明書,導致買賣雙方權益不清:
案例:屋主主張已經充分告知買方關於房屋所有的瑕疵,但因為欠缺書面資料,導致在訴訟時無法舉證,而面臨敗訴的風險。
注意事項:買賣時一定要簽妥不動產現況說明書,並交買方簽名確認,以確保自己的權益。

七、公寓大廈部分約定為他住戶專用部分,應在不動產現況說明書上告知,以免構成權利瑕疵:
案例:住戶們約定將頂樓平台交給頂樓住戶,將庭院交給一樓住戶,都是屬於共有的權限受到限縮的約定,使用的範圍就會跟權狀上記載的不同,若屋主沒有告知買方,買方又沒有可得而知之情事,都會產生爭端。
注意事項:所有權狀上記載的權利範圍如與事實上可使用範圍不同,均應翔實記載於不動產現況說明書,以免造成買方誤解。

八、買到凶宅後,不可以隱瞞事實,將凶宅出售:
案例:買到凶宅,不管知不知情購買是凶宅,在出售的時候,都應該告知買方,以免日後爭執。
注意事項:雖然依內政部的函釋,凶宅是以屋主產權持有期有期間,發生的非自然身故,但現今法院多數的判決,都已經不再認為僅限於屋主產權持有期間為限,只要該屋發生非自然身故,都屬於凶宅,所以不論是不是何時發生非自然身故,都應該告知買方,否則買方便可以主張瑕疵擔保,請求損害賠償。

九、借屋裝潢應提前辦理點交:
案例:買方向屋主要求在過戶前先行裝潢,但因裝潢失當,導致漏水,因未辦理點交,導致損害歸屬不明,買方主張屋主應負修繕賠償之責。
注意事項:在借屋裝潢的案例,一定要先行辦理點交,並註明依現況點交,在點交後產生的問題,均應由買方自行負擔。

十、房屋買賣交易的標的一定要清楚記載是否有違建、增建及該部分若被報拆應由買方負責:
案例:房屋有部分是違建,屋主自認因屬違建,所以不記載在契約書上,且並未就該違建部分收取任何買賣價金,但日後違建被報拆,買方主張損害賠償。
注意事項:違建依不動產現況說明書,為應說明事項,若屋主沒有告知,不論該違建部分,是否有被計入房價中,買方都可以向屋主主張違建部分被拆除的損害。

參、結論:

不論買屋或賣屋,交易中最大的保障就是履約保證專戶,而交易過程最重要的憑據便是不動產現況說明書,買賣雙方一定要在履約保證及現況說明書的輔助下,詳細的閱讀不動產買賣契約書,另外,由於不動產交易的程序較為複雜,最好能在有專業人士的協助下,完成不動產交易,這樣對於交易的雙方,都會更有保障,千萬別貪圖一時的便利,造成自己財產的損失。

立詳法律事務所 張建鳴律師
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