專家論市/救房市...先提高首購貸款成數

撰文者 / 東森房屋董事長王應傑 資料來源: 經濟日報  文章日期: 2015-08-27 

日前主計處公布最新經濟預測,今年經濟成長率下修至1.56%,不僅創下六年新低,而今年「保二」破功,中央銀行才為挽救低迷經濟,在8月13日無預警宣布鬆綁房貸信用管制,目前調整管制地區北市八里、鶯歌及桃園市的桃園、八德、蘆竹、中壢等六區,僅是蛋白區,對房市影響並不大,建議政府應提出青年購屋貸款至九成,利率調整為1.5%,才能有效提高成交量和解決自住者的購屋問題。

中央銀行解除桃園、新北部分地區不動產信用管制,及鬆綁高總價第三戶房貸的最高成數由五成提高至六成,此舉根本是畫蛇添足,這樣不僅會使銀行授信風險提高,僅替建築業者解套。

但實際上無助於解決房地產市場景氣,根據上半年全國買賣移轉棟數統計,僅13.5萬餘棟,與去年同期相比,衰退18%,目前已進入今年下半年期間,但房地產成交量提升有限,近期仲介、代銷、土地登記專業代理人承接的案件量,較去年少二成左右,整體房市環境相當艱困。

而因應房地合一稅制將上路,房屋持有稅率上漲,民眾購屋痛苦指數居高不下,根據內政部營建署公布的最新房價所得比,台北市15.73倍、新北市12.78倍,居世界之冠,「政府不能用打壓投資客的方式,對待買不起房子的年輕人」。

政府迫在眉睫的做法,應是提高對首購族和換屋族貸款成數,房貸利率應維持低檔,減輕自備款壓力。

舉例來說,應給年輕首購族九成的貸款額度,分成30年攤還,採取前三年緩衝期僅還利息,自第四年開始償還本金的作法,在僅準備一成的自備款下,年輕人購屋意願才會提升。

現在首購族群們面臨最大的問題是,薪資漲幅遠落後於房價漲幅,政府應廣設「只租不賣」社會住宅,先解決年輕人居住問題。

例如台北市政府可先優先活化市有聯開宅、再者活化市有閒置資產或蚊子館,並有制度規劃社會住宅,才可以解決年輕人買不起房的問題。

內政部日前也發出警訊,提醒國內房仲業者從事海外不動產仲介業務,應確實遵循「不動產經紀業管理條例」、「消費者保護法」及「公平交易法」等相關規定,若有違反交易秩序或欺罔的行為,可依「公平交易法」規定查處,最高可處2,500萬元罰鍰,依我觀點所見,此舉能盼投資海外資金能回流至國內,也進一步警惕消費者要慎選合法業者,才能避免糾紛發生。

因國人購買海外不動產的金額龐大,建議消費者必須有四大評估點。第一、風險性評估,如投資國家地區發展性、治安、政治安定和建商背景調查;第二、市場性評估,像住宅自住率狀況、不動產供給和需求量;第三、成本評估,舉例匯率變動、稅金、交易和管理相關費用、貸款利率與當地房價波動;第四、獲利評估,租金投報率、物業增值潛力,消費者要下手前,得做好以上的評估工作,才能避免糾紛的發生。

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