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專家分析專欄

內湖捷運加盟店 張鑑欽 店東

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分析內容

居內科與南軟中間 內湖站房價便宜一成

  一條捷運文湖線,串連內湖科學園區及南港軟體園區,每到上下班時間,文湖線上都擠滿了人,想要輕鬆通車上班的電子新貴,有不少人就近挑選內湖站週遭房子,因為,房價較親民。

  東森房屋內湖捷運加盟店店東張鑑欽表示,前幾年,捷運文湖線「內湖站」因美國在台協會(AIT)台北辦事處將進駐內湖金湖路,吸引不少建商大打「安全牌」,在此推案。

  而隨著AIT金湖路新館,即將於今(2017)年完工,近期又有AIT新館是否將配置美軍現役人員維安等新聞,使「內湖站」的網路蒐尋又增多不少。

內湖站生活機能好

  張鑑欽說,「內湖站」週遭環境悠美,生活機能好,像湖光市場可說是內湖人主要採買生鮮雜貨的聖地,更有许多美味小吃隱身其中,早就吸引不少電子新貴在此落籍。

  他表示,「內湖站」週遭房市,以新大樓來說,目前較受關注的是取得德安百貨舊址的興富發,預售推出的「双湖匯」,預定今年年中可交屋,其每坪表價約110萬元,但據一些客戶私下表示,最高成交價可至110萬元左右,但低樓層的物件,成交價也有低於100萬元上下的。

  另潤泰創新當初取得內湖站「交11」捷運聯合開發,其「潤泰京采」雖盖好了,卻還沒對外銷售,而據媒體報導,除了將引進CITYLINK百貨外,部分樓層則規劃小坪數,供「SOHO」族做為工作室兼住家的物件,顯見,潤泰創新也是看準了內湖站居兩個科學園區中間點的通車優勢。

房價親民吸電子新貴

  除了交通便利外,張鑑欽認為,內湖站能吸引兩個科學園區的電子新貴,最主要的是,區內屋齡在五年內的新古大樓,平均房價大約在70~80萬元,都比南軟及內科週遭的90~100萬元房價便宜。

  撇開一些新建案的每坪售價逼進百萬元外,其實,一些屋齡在五年內的新房子,屋主還堅持在90萬元,但消費者可接受的均價約為75萬元上下,買賣雙方還在僵持中,成交較不易。

買方不想買貴 自設心理價

  張鑑欽說,內湖站週遭2公里以內,屋齡五年以上的中古屋,均價約在70萬元上下,15年以上者,目前客人可接受的價格為60萬元,而較外圍的價格約落在45~50萬元,立地條件較差的物件,約在40萬元。

  此外,有不少購屋族群期待房價還會下修,因此,內心都有一個「心理購買價」,以電梯1房來說,總價要在1000萬元以內,2房則1000~2000萬元,3房則2000~3000萬元,4房則是4000萬元以上。

  由於目前是買方市場,購屋者大都希望買便宜些,因此,有些人甚至拿外圍的行情價要來買內圍的物件,碰到這種情況,連房仲業者都苦笑,屋主更不用說,連談都不願意談。

  張鑑欽說,房市下修已有2年多,之前還不願降價的屋主,看行情回不去了,「讓利」的議價空間有變大,約有15~20%。

舊公寓及套房產品較搶手

  而目前有成交熱度的物件,是一些總價約在1000萬元出頭的舊公寓3房產品,大都是首購族買的多。另也有套房產品,購屋族群有二,一是單身貴族,另一則是投資當房東者。

  以總價1000萬元的套房產品來說,月租金約1.5~1.8萬元間,若一年收租最高16萬元來看,租金投報率約1.6%,跟銀行定存差不多,但若是總價700~800萬元的物件,投報率就2%以上,因此,口袋有閒錢的人,還是相信房地產可以保值,抗通膨,會買幾戶來置產。

  張鑑欽認為,房市下修,提供了購物的議價空間,但地段好,社區管理好的物件,屋主都不會「削骨」賣出,而目前雖然是買方市場,但好物件,屋主讓利空間更是在10%以內,他會建議消費者,參考實價登錄行情後,遇到好物件,就要下手。


資料來源:Yahoo奇摩房地產特別企劃
https://yahoo-twhouse.tumblr.com/post/157643475094/居內科與南軟中間內湖站房價便宜一成

台北市內湖區成交行情

資料來源:東森房屋

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