六都地政局公布12月六都建物買賣移轉棟數,選後雖出現看屋人潮,但多未立即出手進場,六都12月總計1.8萬棟,相較上月月縮2.6%,各都交易平淡微衰 、起伏多在5%內,以台南市月增近4%最多,新北市衰退7.6%最多,而韓流效應也未立即加持高雄房市交易,不僅連兩月衰退,更創近8年來同期新低,不過,六都2018年全年累計約21.23萬棟,相較去年20.39萬棟,年增約4.1%,自2016年來,每年交易量皆呈現正成長。
六都地政局公布12月建物買賣移轉棟數,相較11月,六都交易量受到九合一選舉選情影響,12月選後移轉量平淡、起伏多不大,六都月增減皆在5%以內,其中,台南市12月交易1787棟,相較上月1720棟,略增約4%,已是六都表現最亮眼台中市則自3716棟增至3779棟,小增1.7%,其他四都皆呈現小幅衰退,高雄市選前發酵,10月飆到近3200棟,但11、12月連衰退,12月僅交易2762棟,月衰退逾4%,至於桃園市再度收守三千大關,12月移轉2978棟,月衰退2.6%,台北市交易2138棟,也微幅下滑1.2%,新北市也因交屋潮減少,12月僅移轉4588棟,相較上月將近5千棟,月減7.6%。
東森房屋研究中心經理于靜芳表示,Q4購屋旺季進入12月,但六都表現平淡,六都10月時曾擁剛性買盤湧現,不過台北市、高雄市三都已接連兩月皆衰退,選舉前後的民眾觀望效應仍持續發酵,其中,因韓流執政話題爆紅的高雄,選前10月飆到近3200棟,但11、12月連續衰退,選後雖看屋人潮旺,民眾多觀望,未快速出手進場,高雄12月僅交易2762棟,創下自2010年12月來同期新低,交易熱區多僅集中在三民區384棟、鳳山區296棟、苓雅271棟,顯見韓流選後房市效益還未立即發揮,反觀台南市因台積電進駐台南科學園區議題,帶動南科周圍善化、新市房市,並加持永康、東區、安南區一帶購屋熱潮,台南Q4購屋季一路上升,12月熱區以永康區203、善化區180棟最多,東區、安平區、南區、安南區皆有160棟以上水準,而台中因台74線通車、在台商回流潮進駐台中科學園區等建設議題,10月曾一舉突破4千棟,選前衰退、選後則小幅增量,今年Q4仍表現亮眼,12月熱區集中北屯區537棟、西屯區408棟。
于靜芳分析,桃園市近5年皆榮登人口淨遷入冠軍,今年已增2萬人,捷運綠線動工議題持續發酵,Q4維持約3千棟,12月帶動桃園區交易639棟、中壢區651棟,而台北市近2~3年年房價修正,雙北自住客今年看屋人潮逐漸回籠,尤其豪宅市場歷經跌價、稅制成本降低,無論新屋案、中古豪宅,皆受台商回流潮加持,今年整體豪宅市場出手頻頻,催生出豪宅人氣與買氣,雖北市Q4交易量微幅下滑,但今年大致站穩每月2千棟以上,12月熱區以中山區325棟、內湖區321棟最多。
新北市12月僅交易4588棟,相較上月近5千棟,月減6.7%,于靜芳也指出, 12月因大批交屋移轉潮減弱,約佔1112棟,交易熱區以淡水區570棟、中和區411棟、新店區403棟最多,淡水區有「海洋都心I」交屋34棟、「海洋都心II」178棟、「宏普樂高」 24棟的交屋潮,中和區「冠德大境-美境」32棟,新店區則有「合陽天擎」交屋 52棟 ,新北選後人潮也再回籠,但仍以重劃區較旺,尤其捷運、輕軌加持的區域,例如如淡海輕軌年底通車拉抬其沿線周邊交易,環狀線也預計明年中通車,也帶動沿線新店央北、新莊副都心重劃區發展,皆可將帶動就業機會、居住需求。
若相較去年12月,六都整體年減6.3%, 六都皆衰退,以北市、桃園、台南市衰退超過1成最多,而觀察六都2018全年累計量體21萬2277棟,相較去年同期20萬3879棟,整體正成長約4%,以台北市總計2.68萬棟,年增14%最多,其次,新北市總計5.67萬棟,年增9%,台南市 2.1萬棟也較去年1.94萬棟,年增7.8%,台中市將近4萬棟,年增1.4%,桃園市累計3.45萬棟、年減3%,高雄累計3.2萬棟,衰退2.1%。
于靜芳分析,六都總計21.23萬棟,交易較去年回溫,尤其自2016年開始,交易量年年呈現正成長,尤其雙北市在近2~3年價格修正後,買氣回升不少,北市今年更達 2萬6844棟,相比去年大增14%,是六都表現最佳,加上公寓產品並有都更、危老推動話題,後勢看好,但未來北市豪宅將顯現壁壘分明,口袋深的高階人士青睞超級豪宅、一線豪宅持續挑戰天價,一般豪宅則將與一般住宅維持價格仍是成交關鍵,讓利才有機會吸豪宅客,新北市則以重劃區皆祭出中小坪數、低自備款方案吸睛,帶動整體購屋氛圍,目前選後看屋人潮有回籠跡象,但在自住客市場下,價格仍是未來成交關鍵,台中、高雄選後變天,房市看好,但並未立即反映房市交易,高雄新成屋量體大,可觀察農曆年前能否有一波壓抑買盤發酵,未來半年交易量、房價仍值得觀察,而若以六都約佔全台交易7.5成估算,今年全台建物買賣移轉棟數應可突破28.3萬棟大關,但並未如市場預期回溫,全台僅交易27.8萬棟,2019年才有機會挑戰30萬棟門檻,估計2019年房市呈現量微增、價緩趨勢,值得注意是,2019年除央行究竟升息、降息與否,以及下半年總統大選選舉開始白熱戰,皆是影響關鍵。
2018年全台買賣移轉棟約27.8萬棟,年增4.5%,雖不如預期回溫,但2019金豬年第1個月房市買氣封關收紅,據六都地政局公告,六都1月買賣移轉棟數為1.98萬棟,相較上月大增逾1成,也較去年同期年增2%,顯見自住買方農曆年前出手,尤其台南、高雄地區因選後買盤遞延,在1月購屋買氣大為噴發,兩區皆月增逾2成,以高雄市一舉突破3519棟,月增高達27%,更大力創下3年來單月新高紀錄,房市買氣持續升溫。
六都地政局公布今年1月建物買賣移轉棟數,台北市共計2293棟,相較上月,月成長7.2%,新北市站穩4872棟,月增 6.2%,桃園市3092棟,月增3.8%,台中市則是3839棟,略成長4%,台南1月2149棟,大幅成長2成,高雄市則是3519棟,大增將近3成。
東森房屋研究中心經理于靜芳表示,高雄選後12月買氣出籠,房仲、建案看屋人潮就已增2~3成,雖上月未立即反映,買盤遞延發酵,加上登記移轉時間關係,故推升1月時買賣移轉量一舉大增至3519棟,月增27%,以三民區428棟、鳳山區425棟、左營區331棟表現最熱,可見高雄市在九合一選舉落幕後,新市長韓國瑜「韓流」帶動南漂置產詢問度大幅增加,也因房價相對北部親民,吸引許多北部置產型買方出手,南台灣中小坪數住宅與店面交易熱絡,買氣遞延效應發酵,高雄大力創下3年來單月新高紀錄,而台南市也因南漂效應影響,以永康區369棟、東區277棟、安平區交易275棟最多,兩都為六都表現最亮眼。
不僅南部表現佳,雙北市也受自住買方也趕年前封關交易,于靜芳指出,台北市交易2239棟,月增7%,以中山區322區、內湖區324棟最多,新北市也達4872棟,相較上月也增6.2%,以新莊區519棟、淡水區491棟、板橋區487棟最多, 應以年前交屋潮與新成屋大批移轉有關,新莊區副都心、頭前重劃區有「這一站.幸福」移轉36棟、「尊勝白金」22棟、「麗寶ALL IN ONE」16棟等,淡水區則有 「海洋都心II」交屋99棟、「海洋都心I」14棟、「吉美雲品」32棟,板橋區則以「湛然幸福時光」交屋29棟最多。
此外,于靜芳也指出,受惠台商回台設廠,首選桃園、台中,加上人口淨遷入年破2萬人,房市交易量也呈現正成長,桃園市1月移轉棟數突破3千棟,台中市則是3839棟,同樣月增4%。
而六都1月買氣表現亮眼,與12月相比皆全數成長,若與去年同期相比,六都整體略增1.7%,北市略縮2.1%、新北市微減不到1%,台中市小縮5%,皆僅5個百分點內,桃園市則增逾5%,台南、高雄則分別成長8.2%、13.3%,在年成長表現,仍是六都表現最佳都會。
于靜芳指出,2018年全台買賣移轉棟約27.8萬棟,年增4.5%,雖不如預期大幅回溫,尤其九合一大選後的去年12月六都買氣尚未立即反映,反而遞延至今年1月爆發,而今年1月到年前買氣仍維持穩定,估計年後房市有機會再出現一波推升,自住市場下,價格仍多持平或緩修正。
各都淨遷入人口量體,向來被視為當地房市發展、活絡的重要指標,東森房屋研究中心統計六都近6年淨遷入人口,去年2018年,以桃園市全年淨遷入超過2.3萬人最多,已是連6年聯蟬六都冠軍寶座,累計近6年淨遷入已達13.7萬人!其次,台中市去年也淨遷入約1.13萬人,新北市也是近6年首度轉正成長姿態,淨遷入逾4千人,反觀台北市則減少近2萬人,依然敬陪末座,已是連4年負成長,高雄市人口縮減也持續再拉大,減少近2千人。
據各都民政局遷入、遷出資料統計出淨遷入人口數據,近6年桃園市成為全台人口吸力最強的都會,過去北部房價偏高應是主要推力,讓桃園不僅2015年衝上淨遷入3.67萬人,2016、2017年也達約3萬人成長,2018年雖減少,也仍有2.3萬人水準,站穩六都人口淨遷入冠軍,其中,桃園市又以中壢區淨遷入將近4900人最多,其次桃園區4542人、八德區3196人、龜山區2115人、楊梅區1925人。
過去因雙北房價高,桃園有地緣優勢、房價2字頭較雙北親民,在2014年正式升格直轄市,觀察人口流入開始增多,東森房屋研究中心經理于靜芳表示,在2015年淨遷入達3.6萬人高峰,近年桃園機捷通車,加上當地政府近年推動社會福利、工業發展、招商,也對人口遷入有效果,持續吸引雙北市購屋民眾南移、中南部青年北漂族人口流入,讓桃園淨遷入連6年稱霸全台,平均年齡僅38.6歲,為六都最年輕都會,以桃園區44萬人、中壢區41萬人最多,淨遷入人口量也最高,兩區去年房市交易量每月也有600~700棟水準,中壢區主要交易商圈在青埔高鐵特區、海華商圈,桃園區則集中正藝文特區、中路重劃區與大有、大業商圈,顯見機捷、捷運綠線動工效益帶動沿線房市。
于靜芳指出,而隨美中貿易戰升溫,台灣大型科技產產線自中國遷回台灣,桃園工業產值超過3兆元,又擁有航空城、亞洲矽谷發展規劃,去年不少台商持續在桃園投資自用工業廠房及土地,尤以電子業為重,如台達電以20.6億元購入中壢工業區內8千坪土地擴建廠房,廣達電腦投資42.8億元購入龜山區華亞科技園區1.1萬坪土地,目前包括英業達、仁寶等公司也陸續宣布投資桃園,這股台商回流潮估計持續
帶來人口紅利遷入;觀察桃園不僅工業用地交易熱,去年各重劃區土地開發、推案量也出現熱潮,據最新實價登錄,2018年億元以上的土地交易達184件,其中龜山區、桃園區、中壢區共佔115件最多,去年預售推案量也達4千戶,廣布鎖定首購族、首換族的龜山A7重劃區、中路重劃區及高鐵特定區等3大重劃區,皆是交易熱區。
至於台中市成長趨勢也相當顯著,也於2015年也達1.43萬人高峰,2016年站穩1.4萬人,2017年也有1.2萬人水準,去年淨遷入將近1.13萬人,新北市過去因房價高漲,自2014年開始人口連年縮減,2015年甚至達縮減超出1萬人高峰, 直到去年首度呈現逆成長,淨遷入超過4千人,反觀台北市2013年、2014年人口仍呈現正成長,2015年開始人口不斷流出,且持續擴大縮減,2017年減少超過2萬人,去年也達1.96萬人,成為六都人口縮減最多,高雄市去年也縮減將近2千人。
于靜芳指出,台中市在台74線快速道路通車、台中軟體園區進駐等建設議題,不僅吸引大量就業人口紅利,也是台商回流進駐重點都會,過去台中市2017年整體人口約278萬人,去年2018年不僅突破280萬人,更首度超越高雄市277萬人,其中以北屯區、太平區人口增加最多,兩區佔全市淨遷入人口5成比例,自住、首購青睞重劃區,北屯區有廍子重劃區貢獻,光北屯區人口淨遷入3647人,占台中市全市淨遷入約3成,而太平區更有新光重劃區、太平產業園區話題,帶動淨遷入人口暴增2060人,受惠人口紅利,周邊新建學校,更拉抬新案、中古屋行情,新案開價達2字頭,去年台中市交易量將近4萬棟,超過3千棟有北屯區5908棟、西屯區5321棟、南屯區3657棟、太平區3218棟。
新北市去年首度逆成長4千人,于靜芳表示,新北市政府因拼青年宅政策、衝400萬人口大關,祭出入籍抽獎活動,加上淡水輕軌通車、環狀線開通在即,自住客市場下,房價持續修正,中小坪數產品為銷售主流,板橋、中和、新莊為人口前三名,觀察板橋、三重、中和、新莊、新店、淡水、林口每月遷入數據有800~1000人,為人口移入重鎮,目前新店央北、土城暫緩、板橋北側、三重仁義重劃區及環狀線周邊房市熱,估計未來2~3年有機會推升人口淨遷入破萬;而觀察高雄去年整體淨遷入呈現縮減2千人,整體人口277萬人,顯見北漂現象嚴重,雖九合一大選後變天,讓高雄去年12月整體看屋人潮、人氣大增不少,但進場少數,近期房市交易量還未大幅成長,仍以鳳山、三民、楠梓區為主要熱區,不過,高雄平均房價也多在1~2字頭,相對北部低,韓流喊拼經濟、觀光活水政策,值得觀察今年上半年是否帶動當地觀光人潮,進而催生房市、店面交易。
都會 |
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台北市 |
新北市 |
桃園市 |
台中市 |
台南市 |
高雄市 |
2018年建商信心也大增,開工量激升,房仲業更揚眉吐氣,營收持續創新高,東森房屋1/15在台中好運來洲際宴展中心盛大舉行「東森30 擁抱幸福」全台TOP100仲介菁英表揚大會暨尾牙餐宴,席開超過百桌,齊聚超過千位仲介參 與,東森房屋董事長王應傑今年也邀請前立法院長王金平、台中市長盧秀燕、立法院副院長蔡其昌皆出席東森房屋年度盛事,為房仲菁英頒獎,王應傑看好2019年房市持續回溫,他宣布徵才目標3千人,展望2019年,東森房屋今年主打落實履約保證制度,提供最專業、最安全的服務,強化區域聯賣制度,董事長期許房仲把握住回籠看屋的自住客與海外資金回流需求,預計海內外目標拓展60店。
去年房市回溫,東森房屋加強VR智慧看屋、空拍土地技術與大量行銷工具、媒體曝光,更與僑馥建經合作,提供社區精準行情,去年整體委託量也較去年增2~3成,不少加盟店業績年成長1~2成,業績強強滾,包括東森房屋台中七期大師加盟店協理蘇致華創下將近1552萬元佳績,勇奪全台個人業績冠軍,北投奇岩捷運加盟店店東葉淑珠也創下高達1226萬元業績,雙雙創下「千萬俱樂部傳奇」,今年東森房屋成立30週年,針對年度業績突破千萬的菁英,量身訂做俱樂部成員專屬的「紅西裝」、「萬寶龍簽名筆」、「冠軍腰帶」等尊榮套件,未來也將安排超級房仲菁英進行全台巡迴分享,分享成功經驗。
「叫我全國第1名!」今年已70歲的東森房屋台中七期大師加盟店協理蘇致華,服務熱忱大勝年輕人,即使近幾年房市下滑、投資客退散,仍年年創佳績,長年業績皆名列前茅,蘇致華靠得是對數字的專業敏銳度、服務熱忱,以及入行將近40年所經營的人脈,他集中火力於豪宅、飯店、商辦、收租套房等高門檻、高單價投資型產品,去年成交僅6件,就打敗全台房仲,以1552萬元的超高佣收業績拿下2018年度「房仲業績王」寶座!
蘇致華善用對數字的敏銳度,幫客戶精算投資報酬率,更研究各類土地法規、稅率等書籍,讓老客戶找他一賣再賣,更有同個物件從他手中翻倍賣,不少企業老闆近10年來也只指名蘇致華仲介銷售,靠著過人的服務熱忱,蘇致華業績最高曾創下年度超過1800萬的業績、單次最高600萬元,跨足飯店、豪宅、土地等各類產品,在台中房仲界可說無人不知,值得作為年輕仲介表率,蘇致華笑說,「服務的客戶多是為了置產投資,所以,一定要事先徹底研究準備,抓住客戶最重要的需求,找客戶,不如養客戶,是我經營40年的獨到心法,對於每個客戶、每個物件,我都鍥而不捨!」
而東森房屋北投奇岩捷運加盟店店東葉淑珠也創下高達1226萬元的個人業績,勇奪亞軍,早期為媒體財經漫畫記者的她,曾因玩股票輸光一輩子的積蓄,2005年才開始跨入房仲領域,不僅自己當房仲,業績賣得嚇嚇叫,葉淑珠10年前也開始當老闆,目前經營的北投奇岩6層樓整棟門市,也是她一層一層地買下來,提供員工超高獎金制度、自由工作環境,在過去房市不景氣下,吸引全北投最優秀房仲加入,目前門市已有超過50位高專房仲,她說,「過去我不具經營長才,嘗盡酸甜苦辣,房市也從春暖花開到冷冽寒冬,如今又再度春來,準備含苞待放,讓我更全心全意投入這個挑戰性極高的工作,專注於和客戶、和員工間的信任,不斷地冒泡、不斷地挫折、不斷地成長,成就、榮譽和責任感油然而生。」 即使在2016年交易量創新低之際,她所經營的北投奇岩捷運店仍天天成交冒泡,交易量近百件、總銷金額達14億元,2018年度更成交126件,刷新總銷金額22.3億元紀錄,葉淑珠說,「投資客退散後,反而更好做,因為更要認真不放棄,房仲是專業、不可或缺的,我也時時勉勵店內房仲,我們找到了不僅僅是一份工作,更是自己終生的事業!」
全球美中貿易戰持續延燒中,不僅已有不少國際電子大廠遷至越南設廠,對於台商佈局策略更造成影響,由於越南經濟迅速成長、投資成本相對具競爭力,外企將產線轉往越南,廠商尋找出路,加以越南北部地區距離中國大陸近,方便原料進口,成為中國大陸的台商除了回流台灣之外,在海外投資佈局詢問度最高的地區,不少台商收購越南土地、廠房,甚至是收購公司股權,並紛紛成立越南辦事處,住宅、廠房物件買賣與租賃交易大增,潛力大增。
雖中國、美國兩國近期達成協議暫時在90天內停止調漲關稅,但台商分散投資布局之腳步並未停止,因美中貿易衝突,對於台商如電子零組件、家電產品製造、汽車零組件、醫療器材、塑膠製品、紡織成衣等製造業都造成極大衝擊,因此,近期12/3政府更籌劃「越南投資考察團」,協助台商考察越南北部地區包括越南首都河內市、河南省、海防市、北寧省等參訪投資環境,而台灣海外房地產業者東森國際地產也看好中美貿易戰效應,也與經濟部合作,預計12/22舉辦「企業南向、越南越好」海外投資說明會,鼓勵企業、台商遷廠。
東森國際地產執行長廖麟鑫表示,「中國製造」目前反成為製造業的負擔,越南因具有勞力、關稅低廉的優勢,光上半年越南已吸引112.5億美元外資湧入,經濟成長率穩定創8年新高,國際品牌、台商紛紛南遷設廠,中國已由世界工廠轉型成為世界市場,由工業轉型商業,越南將成為下一個世界工廠,如南韓傾力前進越南,重量級品牌三星、LG、Hyundai等大廠也等都進軍越南,而台灣企業家郭台銘旗下富士康也紛紛進駐,顯見越南已是各國企業南向外移的重要東南亞國家。
廖麟鑫分析,目前外資企業總部、商業投資重點目前仍多集中第二城市「胡志明市」,吸引來自日、韓、台灣等大中華地區的海外投資與外派居住需求,其中集經濟、貿易、金融中心的「第一郡」,是全市的心臟地帶及核心商業區,各國總領事館、商業總部都位於此郡,像是「同起街」、「阮惠大道」一帶便是最熱鬧的精華商業中心,包括胡志明市政廳、郵政總局、胡志明市最高的金融塔等皆集中在此地段,第一郡房價也因此迅速攀升,目前平均住宅大樓每坪台幣 45~60萬元,豪宅產品每坪更高達台幣60~80萬元,住宅產品平均投報率約6~7%,商業辦公大樓平均投報率達10%,指標豪宅案「The Grand Manhattan」、「ALPHA CITY」正興建銷售中,後續投資潛力值得期待;而中資、台企競相赴越南搶廠搶地,越南在地工業區土地價格幾乎高漲3成,未來越南北部地區,首都河內市、河南省、海防市、北寧省等將是遷廠發展重點,住宅、土地需求量與價格將可能水漲船高。
優 點 |
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缺 點 |
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經 濟 狀 況 |
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房 貸 模 式 |
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稅 務 法 務 |
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外 國 人 投 資 規 劃 |
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「不動產說明書」係由不動產經紀業者針對受託銷售之不動產物件產權、管理與使用狀況、瑕疵、成交行情及鄰近重要設施等逐一調查後製作,以此向交易相對人也就是買方說明,進而協助當事人作成正確之交易決定並順利完成交易程序,減少交易糾紛。簡單來說不動產說明書就像是不動產物件的完整履歷一般,不動產說明書製作的越詳實,就越有助於提供買賣雙方充分了解物件資訊。 「現況說明書」則是由屋主也就是出賣人所製作,依據內政部製作之範本,逐項填寫說明,告知交易之相對人不動產物件之現況。
雖然依上述之說明可知「不動產說明書」與「現況說明書」都是對於不動產物件之說明,但因製作人之不同,其權利義務、法律責任是完全不一樣。因現今仍有消費者甚至房仲經紀人員不清楚二者之差異,甚至認為二者是一樣的,不僅容易造成消費糾紛影響當事人權益,且讓自身陷於法律究責之窘境。
製作人 |
依據 |
性質 |
義務 |
責任歸屬 |
法律效果 |
法令依據 |
不動產經紀業如果違反有關不動產說明書之規定者,除了需面臨三萬元以上十五萬元以下或六萬元以上三十萬元以下罰鍰外,經紀人員亦會受有申誡之懲處。如因此使委託人或交易之相對人受有損害者,更需負賠償責任。更有甚者,會因為違反民法「居間」之義務而無法收取服務報酬。
賣方未善盡告知義務者,除了負有瑕疵擔保責任外,如果故意不告知的話,也有可能面臨刑事詐欺之追訴。
不動產交易金額龐大,更是大多數消費者一生的心血,無論是經紀業者或賣方都應將心比心並且善盡責任製作詳實完整之「不動產說明書」或是「現況說明書」向消費者或交易之相對人說明以減少消費糾紛、增進交易安全。