六都地政局公布5月建物買賣移轉棟數,農曆年後看屋人潮湧現、買氣回籠,329檔期、520檔期接力開跑,預售、新成屋一手市場推案造勢下,帶動六都購屋氛圍,年前自住剛性買盤持續遞延,加上受惠Q2大批交屋潮挹注,迎向今年Q2購屋旺季,5月房市也持續開紅盤,六都總計將近2.2萬棟,整體月成長15%、年增將近8%, 累計今年1~5月9.01萬棟,也相較去年同期8.4萬棟,年增6%,其中,台中市創下41個月來的單月移轉新高紀錄,台中市更一舉突破4千棟,受惠交屋潮挹注,5月衝高至4141棟,台北市也衝破2700棟大關,也是自2016年7月來新高紀錄, 六都遞延性買盤、大批交屋潮齊推升5月旺季移轉量開紅盤, 買氣更有望推升6月續熱,估計整體今年上半年房市有望回溫7~10%,推升六都上半年房市交易量達高峰。
5月建物買賣移轉棟數出爐, 相較4月,六都整體增溫15%,其中,台北市、台中市、桃園市皆月大增逾2成,並創下單月新高紀錄,以台北市5月移轉2743棟,月增22.4%為最多,創下自2016年7月來的單月新高紀錄,台中市也再度突破4千棟大關,5月交易4141棟,創下2015年12月房地合一稅實施前移轉高峰後達41個月來的單月新高紀錄,月增20.4%,桃園市也增至3667棟,也創近1年半來新高紀錄,月增2成,而新北市也突破5千棟,高達5598棟,相較上月 4777棟,也月增17.2%,南部表現也持穩,台南市5月2216棟,月增7.3%,高雄市雖較上月微縮2.2%,5月仍有3626棟交易水準。
東森房屋研究中心經理于靜芳表示,今年農曆年後,3月自住客看屋人潮開始出籠,329檔期、520檔期建商銜接衝刺推案,也明顯帶動整體民眾購屋氛圍強勁,新成屋、中古屋也各有表現,年後自住買盤遞延,各都多受惠交屋潮挹注,5月房市交易大開紅盤,台北市突破2700棟大關,創下自2016年7月來單月新高紀錄,以自住熱區內湖區396棟、中山區323棟、大安區307棟最多,三區皆突破3百棟量體,而台中突破過去房地合一稅上路前的移轉高峰期,皆創下41個月來新高紀錄,台中市以北屯區667棟、西屯區534棟、北區404棟最多,其中台中交易王「北屯區」因受會大批交屋潮挹注,加上台74線快速道路通車話題、1字頭房價吸引首購族,持續推升放大移轉量,至於桃園市也衝破3600棟大關,也是自2017年11月來的單月新高紀錄,桃園近年移轉量多表現平淡,5月以桃園區1078棟、中壢區706棟,也多來自高鐵桃園站特定區等各重劃區交屋潮。
于靜芳指出,新北市也衝破5千棟大關,相較去年4月大稱17%,新北市移轉5598棟,大批交屋潮達907棟,其中,以淡水區666棟、中和區566棟、板橋區546棟最多,淡水區以「海洋都心II」交屋41棟、「宏盛水悅」21棟最多,中和區有「映象太和」交屋138棟、板橋區「有湛然幸福時光」50棟等大批交屋潮,更有超過4千棟也仰賴了不少新成屋、中古屋交易支撐,也顯見自住客觀望減弱、購屋意願日漸上升;而高雄市在新市長韓國瑜上任後買,高雄市市長韓國瑜「韓流」上任後,帶動今年高雄Q1房市明顯回溫,本月買氣則稍趨緩,但仍有超過3600棟的交易水準,以自住熱區鳳山區428棟、三民區422棟、楠梓區406棟最多,,對於高雄而言,今年表現仍亮眼,近期南台灣中小坪數住宅與店面交易熱絡,連帶台南、高雄都有不少新成屋、新案餘屋趁著韓流順勢出清,台南交易量也持續推升,買盤也有望再持續往後遞延推升交易量。
若與去年5月移轉量相比,六都整體相較同期回溫7.8%,以高雄市年增15.7%、台中市年增13%最多,其次,桃園市年增8.8%,其他三都增減在1~4%內,觀察今年1~5月建物買賣移轉棟數,今年1~5月累計9.10萬棟,相比去年同期累計8.46萬棟,正成長7.6%,其中,高雄市今年1~5月合計1.66棟,相較去年同期13665棟,高雄市正成長21.7%最亮眼,新北、桃園、台中、台南市四都買氣皆年增5~7%,僅台北市年減2%。
于靜芳分析,六都近2年交易呈現緩增溫趨勢,今年自住客明顯較不再觀望,農曆年後看屋人潮湧現、買氣回籠,重劃區推案也帶動六都購屋氛圍,加上大批交屋潮挹注,讓移轉量表現熱絡,此外,台商回流潮,以及下半年即將進入選戰白熱化,也推升六都不少上半年的買氣,讓今年Q2購屋旺季開紅盤,表現最亮眼的高雄市今年來移轉表現一直相對亮眼,從去年選後12月買氣早已陸續出籠,今年Q1移轉更相較去年同期成長15%,今年一路表現持續衝高峰,雖5月交易趨緩,交易仍有3600棟水準,高雄329檔期、520檔期的首購、中小坪數產品百花齊放,六都整體正成長空間持續加大,在受惠台商回流、科技廠等大型企業進駐的激勵,皆有機會衝高上半年整體房市、土地交易量,估計整體六都今年上半年機會挑戰10.5~11萬棟,有望回溫7~10%,推升六都上半年房市交易量高峰。
軌道經濟持續發酵,三環三線的「淡海輕軌」綠山線去年底通車,而新北市政府近期更提出「瞻海計畫」,規劃透過「淡江大橋」串連淡水、八里地區,連結淡水新市鎮二期計畫和台北港,打造新產業鏈,還可透過64快速道路到三重崁頂工業區、新北科技園區、新店寶高智慧產業園區等地,銜接林口快速道路串連林口影視城,將放眼未來10年經濟布局,串聯為大台北產業重鎮,也讓淡海新市鎮因有淡海輕軌、產業鏈議題,帶動輕軌沿線房市交易熱門,加上2字頭親民房價,吸引不少首購族、自住客青睞,美麗新影城去年底開幕,也吸引淡水、竹圍、八里,以及北市士林、北投等雙北客層前往購物、看電影,看完電影,甚至順便在周邊新案賞屋,儼然成為目前淡水流行趨勢!
由宏盛建設在淡海新市鎮打造的建案「海洋都心」共有3期,基地位置就在淡水美麗新影城旁,該案去年第1期全數交屋,第2期陸續交屋中,1期、2期規劃是以2房、3房為主,主要服務有自住剛性需求的客層,而「海洋都心3」即將開賣,更聯手「淡水女王」東森房屋淡海新市鎮店店東沈雅純一同銷售企劃,加上「海洋都心」1、2期零星餘屋,兩案合計近2000戶,總銷金額逾百億元,建商攜手房仲聯賣一同拼成交!
東森房屋淡海新市鎮店店東沈雅純表示,新重劃區擁有親民房價、有捷運、有影城,過去只能3選1,然而淡海新市鎮去年12月在淡海輕軌通車、美麗新商場開幕後,搭捷運「看夕陽」變成「看電影」,先前淡海新市鎮美麗新影城公開「復仇者聯盟4」的票房亮眼,她笑說,「以往看電影都往天母跑,現在換台北市的人跑來這裡看電影,美麗新影城是淡海新市鎮唯一的商業區,招商率達百分之百,包括G2000、漢堡王、牛爸牛排、一丁壽喜燒、小鳥窩、全家便利商店都進駐了,不少新婚夫妻、情侶、退休族看完電影順便看屋,儼然成為時下最新的流行趨勢。」
當然房價也是淡海新市鎮最大的優勢,以首購為主的重劃區中,相比機場捷運A9旁的林口新市鎮房價單坪35萬元、三峽北大特區同樣站穩在3字頭,淡海新市鎮核心商業區的「崁頂站」每坪單價22至24萬元,房價十分親民。
沈雅純指出,崁頂站所在的「海洋都心」案場目前在影城開幕後,整體來客量增加4~5成,且60%為外地客,其中以退休族群和首購族為主,因此鎖定這2大族群,「海洋都心」1、2期,主力產品為26坪2房、36坪3房,主力總價不含車位640萬元起,至於「海洋都心」第3期規劃套房與1房產品較多,並有4房格局,全案總銷約100億,規劃戶數1836戶,訴求的客層以年輕世代為主,第3期將公開銷售,預計開價每坪30萬元。
她說,「買2房付款很輕鬆,只要存夠基本自備款,月薪3.5萬元、月付2.1萬元即可,小情侶一起買屋相對輕鬆不少,並且室內空間規劃也是全台首度與無印良品合作的公開企劃案,透過溫暖、穿透感的設計,吸引目前年輕世代的目光,是能讓從單身到小家庭族群,都能擁有的好感生活空間!」
而這次宏盛建設找沈雅純店東合作,主要是看中團隊在地經營28年,不同於傳統代銷房仲重視客戶居住需求、信任度,極備接地氣特質,建商目前除銷售房屋之外,也會加入社區總體營造、住戶服務、社區活動、代租代售等服務,和仲介業合作打造一條龍服務,事實上,在近幾年處於極度競爭的年代,建商、代銷、仲介之間界線近年已模糊,仲介跨建商、代銷,或者建商跨仲介,做一條龍服務,也已成為目前房地產新趨勢!
高雄紅線「南岡山站」擁有廣大的腹地,除已經營運的和春護理醫院與小樽日式料理外,尚在興建中的享溫馨複合式餐飲,將在2019年底開幕營運,更隨著達麗建設攜手秀泰集團,投資20億元的秀泰影城與大型百貨商場,以及高醫岡山醫院,陸續預計在2021年營運,未來的南岡山站將成為北高雄消費與醫療重鎮。
達麗建設旗下子公司「達麗米樂開發股份有限公司」與高雄市政府、高雄捷運三方簽署合約,將以承租30年方式,投資20億元開發高捷北機廠高捷紅線R24南岡山站的站前土地,開發面積高達1.2萬坪,營業商場面積將在1.6萬坪,目前規劃方向複合型商場為主,以達麗建設在美國西雅圖經營區域型商場經驗,融合岡山在地文化,搭配秀泰影城等廠商進駐,將為當地帶來超過1100個就業機會,初期年營業額目標15億元,預計2021年第3季完工營運,而這波捷運、商場建設利多話題,也為周邊房市推升交易量與房價,其中,屋齡僅10年的「岡山勵志新城國宅」房價漲破10萬元,近1年漲達1成。
東森房屋岡山美美勵志新城國宅加盟店店長洪佩琪指出,「勵志新城國宅」是全國最大的軍眷國宅戶,共有2300多戶,分為甲乙兩區、總共49棟大樓,從南岡山站捷運步行約10分鐘路程,若從未來的RK1站走過來,就只剩下5分鐘,位處於岡山黃金市中心圈內,上下接南北重要省道交通,後接大面積 6.4公頃的岡山河堤公園,緊挨著市區商圈,形成一個重點房地產重心。
洪佩琪描述,即將完成的大型百貨商場與影城、高醫岡山附設醫院,這3個最具有指標性意義,這些建設,能夠吸納更多的周圍鄉鎮人口,選擇到岡山就業購屋、醫療、休閒等,而紅線延伸到岡山火車站,更方便北高雄包括路竹、湖內等鄉鎮利用火車與捷運到達南岡山站,而商場與影城也能往下延伸吸引橋頭、楠梓、梓官燕巢的人口。
洪佩琪,附近的鄉鎮人潮進入到岡山市區,最常詢問的是大樓案,民眾青睞房屋總價帶約300~600萬元,戶型都是3房居多,而「勵志新城國宅」,則是最多客戶詢問的主要標的,岡山勵志新城國宅屋齡約10年,平均單價約在10~11萬元,與其他建案相比,擁有比較大的室內建坪、通通都是平面車位、還有很大的公共設施,坪數從52坪到64坪皆有,房型為3~4房,總共49棟大樓,屬於高密度集中的大型社區中心,相對的附近的生活機能便捷,更讓許多退休族,列為購屋首選。
台北市東區商圈、師大夜市、天母、民生商圈等光環不再,尤其東區因租金高、人潮消退,加上近年網購、網路平台盛行,民眾消費商圈轉移,東區待租店面超過150間,即使部分店面降價求租,空置率升高,多數品牌轉戰往新北市租金較低、人潮多的商圈,新北市因是台灣工業及商業登記之首,發揮新商業遷徙的磁吸效果,在台北市商業空洞化後,形成「新北甜甜圈效應」,新北市政府今(4/18)日舉辦「新北商業甜甜圈記者會」,邀請新北市仲介公會、東森房屋,以及近期由北市轉戰新北商圈擴點的業者現身說法,新北市長侯友宜籌組「產業發展諮詢委員會」全力拚招商一條龍政策,近期喊出「1萬個就業機會」目標,新北市經濟發展局何怡明今也宣傳新北市具商業特色與文化內涵的商圈,加上台商回流潮,預計積極號召品牌業者、產業轉往新北市拚經濟。
新北市經發局長何怡明今表示,新北市擁有近400萬人口、全國第一的工商登記數以及多元的城鄉特色,讓境內各商圈都與當地特色文化結合,發展出多元、平民與生活化的商業型態,讓店家能在競爭激烈的市場中長存,而優質的投資環境,吸引了許多業者在新北長期深耕發展,像是板橋老字號的牛排西餐廳「特香齋」,就是開業近50年的知名老店。未來新北市政府將持續藉由形塑商圈品牌及辦理節慶活動,發揮商業遷徒之磁吸效果,同時促進商業轉型觀光化,創造在地商機。
擁有觀光人潮眾多的淡水捷運周邊、八里地區,現在也開始吸引業者進駐展店、退出東區。美容SPA業者林雅琪就是個活生生的例子,她曾在東區尋覓店面,但高昂租金、人潮近幾年退散,讓她棄東區、轉往新北市展店,林雅琪在東森房屋房仲協助下,目前在新北八里經營綜合休閒SPA會館。她說,「台北市東區巷弄裡店每月租金費用動輒15萬元,甚至要2、30萬元,東區醫美同業競爭又很激烈,可是人潮買氣卻不如以往,蛋黃區都變蛋白區了,不少店家撐不下去、紛紛離開東區,讓我打消進駐東區的念頭,因住家地緣性關係,在新北市八里區市中心尋找到黃金店面,29坪店面月租僅2.3萬元,鄰近辦公大樓、學校,且位台64線交流道的路口,吸引不少當地客群、商圈人潮,近期更規劃在新板特區的醫美一級戰區開旗艦店,目前屬意中山路和文化路等路段及巷弄店面,周邊環繞購物中心、公辦大樓,客源穩定、租金合理,小坪數店面月租3.5~5萬元、中大坪數7~12萬元不等,仍相形東區租金低,希望可在此區順利展店。
而知名農作麵包達人「胖大叔」林和正也在自己的故鄉淡水準備開第3間店,他自13歲開始當麵包學徒,烘焙麵包已30年,首次創業選在新北市三重區,又在菜市場旁,原以為肯定賺錢,沒想到不懂得行銷的他,銷售成績並不佳,後來轉戰到大陸投資麵包店,他表示,「麵包在中國大陸還滿受歡迎,但年紀越大,就越想回台灣、回到淡水,加上我是在新北淡水長大的孩子,5年前很多大陸台商、品牌業者就開始回流台灣,我也決定回淡水,做出故鄉的麵包,我在淡水住家找了東森房屋沈雅純店東團隊,從服務、店面行銷規劃、裝潢設計,房仲皆給予很大協助,看好淡水捷運、淡江大學、淡海新市鎮周邊人潮與輕軌議題,在學府路、新市一路三段展店,每月租金分別為4萬、6.5萬元,也預計再展第3間店,作出更多讓人幸福的麵包。」
新北市不動產仲介經紀商業同業公會副理事長吳世昌今也出席表示,新北商業登記家數佔全國16%,為全台第1,且近兩年住宿及餐飲業將近有10%的成長率,顯示新北市是宜居宜商的城市,且廣大的人口與其消費力,吸引了許多美食與休閒服務業者願意在新北展店營業。為了協助企業投資所面臨的問題,新北市經發局已成立「新北投資服務快捷窗口」,也與新北市仲業公會合作,建立產業用地媒合機制,希望藉由專業團隊與簡政便民的服務,協助業者快速在新北市落地生根,近期也接到協尋新板商圈店面的電話,相較台北東區店面月租金每坪1~2萬元,板橋中山路一帶每月每坪租金僅2~3千元,此外,大新板地區複合型機能的消費特性,也極具競爭優勢。
房屋買賣少則數百萬、甚至達數千萬以上,對於交易安全絕對要用最高標準嚴格把關。東森房屋提出「十大服務‧十在安心」,從產權調查開始,將不動產說明書落實完備,並選擇公正第三方承做價金履約保證,以最周延的程序保障買賣雙方。
履約保證包含「價金保管」與「合約履行」。隨著交易流程的進行,買方會陸續支付價金,基於安全考量,這筆錢不應被動用,因此東森房屋選擇與僑馥及安新這兩家有能力承擔上百億責任額的建經公司承做履約保證,它們是公正第三方,與銀行合作設立專戶保管價金,在交易完成前,除非買賣雙方都同意,否則此價金不得動用。最重要的是,東森房屋堅守房仲專業的角色,不涉及建經公司的投資,立場更公正,避免球員兼裁判的疑慮。東森房屋堅持做好買賣服務這件事,專注才能守法與公正!
除了委請最有實力的建經公司承做履保,東森房屋更嚴選地政士。合作的特約地政士除了具有專業實力,還得通過嚴格的考核與徵信,不能有刑事、民事不良紀錄,還須簽訂本票,以不動產、現金或有價證券做設定擔保,透過篩選和約束,由誠信的專業人士為交易安全把關。
所有加盟店必須使用總部嚴選特約地政士,除非買賣雙方堅持用自己的代書,此時,加盟店須簽署「外簽同意書」呈報總部。萬一交易發生糾紛,造成客戶權益受損,總部對加盟店的懲處是解除加盟,甚至做出商譽損害求償。在此規範下,加盟店幾乎只和特約地政士合作,把交易安全防守得滴水不漏。
搭配今年度「交易安全」之行銷主軸,特別規畫2019年SP活動「成交夠安全 森活健康美」,希望能提高東森房屋品牌以及物件能見度。消費者只要在2019年6月3日起至2019年8月5日,於全省東森房屋各加盟店委買、委賣,並與加盟店簽有契約,且於活動期間內成交,有承做指定建經公司(僑馥建經、安新建經)價金履約保證即可抽yamaha limi 115機車大獎,共5台,同時也將搭配電視廣告宣傳,以及「10大服務10在安心宣導短片」露出,創造加盟店與客戶間的話題,達到相輔相成的效果。另結合東森集團自營保健商品及東森自然美產品,活動期間內於東森房屋官網完成預約賞屋者,經聯繫無誤即可獲贈獎項,整合集團資源讓賞屋消費者試用東森嚴選優質商品,來東森,不只為你的交易安全把關,更為你的健康把關。
「東協之虎」菲律賓因經濟快速成長,近5年GDP成長率超過6%,加上低勞力成本誘因,成為不少台商、外資以及中國等亞洲製造業由西進轉南進的選擇,菲律賓在市中心馬尼拉開發近乎飽和下,菲國政府近2年開始積極在大馬尼拉地區周邊拓展了各類經濟特區與工商重鎮,吸引外資投入,而全球美中貿易戰持續延燒,多數國際電子大廠、產業遷至菲律賓與越南設廠,對於台商佈局策略更造成影響,製造商南進,台商占廠比例約3成,其中,位於馬尼拉以南的「八打雁省」是呂宋島南部的新興工業區,近年外資紛紛搶進八打雁市工業區,也讓當地工業用地身價水漲船高!
八打雁省(Batangas)劃分為31個自治市及3個城市,八打雁市為首府,是菲律賓呂宋島西南部港市,距離馬尼拉2小時車程,兩地間並有南吕宋高速公路(SLEX)高速公路串聯,今年3月「八打雁港」更升級改造作為菲律賓第二大港口,結合工、商、農、漁產業,也有煉油、製材廠,不僅是深水港和商港,也是乘客、渡輪和旅遊交通的門戶,大幅緩解菲律賓馬尼拉港的擁塞現象,泰國最大製造業台商的新金寶集團,近年投資重點目標也轉往菲律賓,其旗下全球最大的計算機製造廠在呂宋島八打雁省工業區內開幕,砸下40億元投資,其他像裕隆、資通訊產品代工廠緯創、五金大廠東隆,也都在菲律賓投資設廠。
東森國際地產執行長廖麟鑫指出,境外投資者至菲律賓經濟特區申請設立企業,可享菲國內企業同等待遇,行政程序不繁瑣,投資國家鼓勵的新興行業,工業園區享5年免稅優惠政策,外商投資企業,其產品70%出口國際、30%國內銷售,水電還享零附加稅,八打雁省225萬人,人力、水力、電力充足,因此,近年外資、台商、日企、中國皆積極進軍設廠,住宅、廠房物件買賣與租賃交易大增,潛力大增。
廖麟鑫表示,八打雁省在工業、住宅和觀光旅遊均有潛力,未來並規劃高級博弈五星級渡假酒店投資計劃,包括日本知名品牌HITACHI、YAMAHA、CANON、BANDAI,以及美國印表大廠EPSON、BROTHER,台商金寶集團、台翰精密、環泰企業、7-11統一企業等皆在八打雁省投資設廠,其中,新金寶集團是菲律賓最大的製造業台商,中國廠商近來更積極搶進,也導致工業用地熱度大增,目前每公頃約台幣1500萬起跳,使用為永久產權,不少台商、中國廠商團甚至直接在當地置產,一團來訪20~30人,可能購入幾十套房,由於菲律賓發展快速,平均投報率至少8.5%,吸引海外投資客眼光。
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經 濟 狀 況 |
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外 國 人 投 資 規 劃 |
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定金按民法248、249條規定,主要有兩個功能,一為證約定金,即是推定契約成立,例如簽約金就是這個功能。另一個為違約定金,如果簽約後有可歸責不能履行契約情形時,即可沒收定金或加倍返還定金,但值得注意的是縱使沒收定金,如果有其他損害,仍能舉證主張求償。