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從匯率大戰看台灣房市

撰文者 / 盧燕俐 資料來源: 東森房屋季刊  文章日期: 2017-06-14 

美國新任總統川普一句:「美元太強了,會害死我們!」匯率市場立即反應,今年以來美元稍有回檔,但更誇張的是,台幣在亞幣中表現又名列前茅,使得台股中的營建和資產股大反彈,豪宅買氣也略有回升,進一步讓「台灣房市是否已打底完成」的話題,增添不少想像空間。

美元指數從去年底的高點103.3,回檔到目前的101.3,也不過小跌2%,但台幣兌美元卻強的離譜,三個月大漲3.5%,一年更是強升8.2%,帶動台灣多檔營建股,像是國建、冠德、華固和皇翔等等,紛紛大漲五成到一倍。就有位企業家問我,「照此情況下去,美元貶不停,台幣漲不斷,擁抱台灣本地房地產,豈不是最好的選擇?」

理論上,這個邏輯完全正確!但問題就在於,「美元貶不停,台幣漲不斷」發生的機率有多高?這個問題非常有意思,涵蓋了兩個層面,也就是美元和台幣之後的走勢,因為美元貶和台幣漲之間,不見然會純然畫上等號。

簡單來說,無論美國今年預計要升息一次或兩次,美元指數已從2011年4月的72.9,一路突破三位數,漲幅高達4成,技術面上本來就有漲多回吐的壓力;在加上過去歷任共和黨主政,幾乎都採弱勢美元、強勢油價政策,川普任內如果沒有太多意外,美元應也會呈現先高檔整理,再逐年回落的格局。

然而,台幣就不一樣了。彭淮南總裁在任19年,儘管口口聲聲說央行沒有控制匯率,但多數時候台幣總落在30到34的區間,最強那一年則是在2011年4月,來到28.6,台幣會不會一口氣升到這位位置,甚至猛升到1992年的24.5,除了取決於明年彭總裁退休、繼任新總裁對匯率的態度之外,最重要的還是,台灣經濟是否有大幅成長到足以支撐強勢台幣的條件。

以目前台灣經濟狀況,GDP已從谷底翻揚,並連續三季正成長,外銷訂單也連六紅,景氣確實慢慢回溫中,但離所謂「跳耀式的大成長」,還有一大段距離,對照1992年當年,台灣經濟成長率高達7.5%,今年普遍預估2%多,顯示台灣經濟真的是「此一時、彼一時」也!

不過,談到買房置產這件事,每個人的需求和狀況不一。以前述企業家來說,身邊大多是美元資產,過去買股票和基金必賠,基於分散風險、且長線持有的角度,在台灣多置產,也不是一件壞事,總比單壓美元好。

這也造就了近期豪宅買氣似乎回春,據媒體統計,近三個月,北市總價上億元的豪宅,就至少成交100億元,幾乎超越2015和2016年全年的豪宅交易量,更別說某美容界大亨,一次豪擲13億元,包下7間興富發的豪宅,令市井小民瞋目結舌。

然而,對有剛性需求,預算又不多的一般民眾來說,買房畢竟是人生大事,該選什麼地點?如何規劃整體財務?又要怎麼出價和議價?在在都是學問!只要有買屋需求,我認為,就該勇敢跨出第一步,多看房子,多和房仲打交道,如此一來,才能累積經驗值,培養對區域行情的敏銳度,也才能買到真正符合自己需求的住家。

至於房市是否已打底完成,這是另一個大課題,牽涉到資金面、政策面和基本面等各個面向。台灣游資多,儲蓄率是亞洲第一名,確實是房市最佳的成長溫床;但政策面目前看來持續偏空,除非下一屆總統大選選情吃緊,交易稅制才有機會有更多的鬆綁。

基本面部分,台灣人口老化速度全世界第一,房價所得比依舊在全世界高居前幾名,低薪高工時的問題不解決,年輕上班族即使想買屋,也是無能為力。

只是話說回來,買房就像買股一樣,想要買在最低點,多少有點運氣成分,只能自許買在相對低點,等時間拉長,搭配台灣經濟基本面「轉骨」成功,增值的機會也就來了!

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