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房產專家談機場捷運線 機捷通車帶動三大重劃區

撰文者 / 東森房屋國際不動產中心執行長廖麟鑫 資料來源: 東森房屋季刊  文章日期: 2017-06-14 

對於房地產而言,機捷通車後,最大影響的是帶動不少年輕購屋族期待及討論度最高的「青埔」、「新莊副都心」、「林口新市鎮」 沿線三大重劃區。

一般重劃區都是要等待生活機能發展成熟,房價的價值才能被看見及肯定,但也因為都是從零開始,嶄新統一的市容規劃,少了舊市區新舊建物雜陳的雜亂感,反而成為不少購屋族眼中的優點,而「新莊副都心」、「林口新市鎮」`「青埔」三大重劃區,過去更曾經在景氣暢旺時,成為投資客及自住客青睞的目標重點區域,主因除了各區的建設發展之外,最重要的就是有一條機場捷運線即將通車.而如今捷運終於通車了,但遇到了整個房市的反轉,過去捷運通車的大利多,似乎沒有讓沿線房價有太多激勵的行情出現,相信令過去在這三區的投資者大失所望,但這也代表這幾區反而是現在首購換屋族值得考慮的區域.

新莊副都心

過去一直被譏為「投客套牢區」的新莊副都心,隨著房市反轉後,確實周邊住宅滑落至5字頭,較去年確實也下跌約有一成, 但就算價格滑落仍然是新莊最高房價所在,整個副都心重劃區,就是一個豪宅的聚落區域,除了重劃區的優點之外,這一區的建築也相對精緻及特色,所以儘管房屋進駐率不高,但因為附近新北產業園區,及過去塭仔圳違章工業區那些從年輕就打拚到老的老闆及實業家,現在事業有成,想提升生活品質,旁邊新莊副都心的這些新豪宅社區就是選項,甚至是買給下一代的也有,其中另也有一些購買族群是一些上市櫃老闆及鮭魚返鄉的台商,銷售率卻是頗高,所以新莊副都心定位在貴族等級,一開門就是5字頭,甚至6字頭,雖然目前生活機能還沒到位,但因為鄰近台北市,且將來還有環狀線,且近五股交流道’64’65快速道路,所以價位上有支撐,而過去傳出房價跌到3、4字頭的應該是隔壁的頭前重劃區或是個案,每個特區、重劃區在價值被塑造前,都必需經過一段「空」窗建設期,像現今的三峽北大特區及內湖五期等一些重劃區, 也是歷經被唱衰很久後,隨著建設及人口進駐大量提升後,唱空的人就少很多了。但該區確實如要投資風險相對較高及時間也要以中長期為考量,但如能力夠,因去機場方便且離台北市近,環境好 社區品質佳,確實是新北市非常值得推薦的高級重劃區.

林口新市政

林口當地目前已是人口密集區,就業機會多、生活機能也相對完善,目前周邊住宅平均落在單價30~40萬元左右,去年日本三井OUTLET 的開幕營運後,帶動整個周邊的繁榮,也讓當區的房價穩住,不再繼續滑落,雖然價格持續盤整中,但已相較去年及前年趨緩,目前很多生活機能已經成形,從三井outlet、昕境廣場、到明年的環球購物中心,商圈密集度高,便利性成熟。若不追求新成屋,周圍仍有不少一字頭中古屋可選擇,A9站旁未來還會有國際媒體園區、公車轉運站,再添利多,尤其最近在林口A7區年約4000戶合宜住宅交屋,價格一坪只有15萬左右更是吸引很多年輕人,大量快速的遷居到林口,而A8 A9兩站周邊也陸續完工約有3485戶供世大運的選手村,未來將釋出提供做合宜住宅及社會住宅使用,,而這些公宅多推適合小家庭的三房格局為大宗,其次才是四房、兩房及套房。相信未來會有大量的居民移居到這個區域, 但要注意的是這幾年林口建案案量大,離三井OUTLET周邊較遠區域 受房市景氣、賣壓影響,建商帶頭下殺,尤以大坪數豪宅價格持續向下修正中。

桃園青埔特區

桃園青埔高鐵特區獨一無二擁有三鐵-高鐵、機捷及機場的先天條件,特區極具潛力的發展條件,無論是官方或民間皆挹注大量資源投資;首先是在鄭文燦市長的大力推動下被視為航空城點火機制的國際會展中心,日前市府正式對外宣布選址地點,確定將於A19站北側用地興設國際世貿中心與國際會議中心;此外,同為A19站附近的青塘園旁用地,桃園市立美術館也確定落腳,並與中正藝文特區的桃園市立總圖書館相互呼應,形成大桃園南北兩個重要藝文地標。桃園市立美術館占地3.5公頃,樓地板面積超過8千坪,預計投入規劃設計費7千萬,總工程經費預估15億元,於今年底前完成規劃設計,明年初完成工程發包,2019年初正式營運。此外還有備受各界關注的「亞洲矽谷計畫」確定落址在桃園青埔,未來將設置創新研發人才交流中心,另原位於機場捷運A19站旁的用地,原為「文中三」用地,而為了配合此計畫一旁用地也規劃為國際會展中心,加上還有特區內兩大民間投資案之一的國壽BOT案,計畫中極為重要的「華泰名品城Gloria Outlets」第一期已正式營運,不僅是北台灣第一間大型Outlet,更是全台首次以美式露天形式經營的Outlet商場,第二期也預計近期加入擴大營運,後續尚有五星級國際觀光旅館、複合式商辦大樓、電影院日本西武集團的大型水族館等設施,總計200億的開發規模,成為現階段國內最大的商業造鎮案;另一個位於A19站旁的冠德開發案,投資規模達50億元,將設冠德環球影城商場、酒店式公寓及購物中心,也已於去年正式動工,相信幾年之後高鐵青埔特區可望形成一個新型態的產業及商業聚落。

過去此區確實吸引全台的投資置產買盤大量湧入,包括上市櫃及在地開發商更是前仆後繼獵地插旗,地價帶動房價水漲船高,不過在央行接連出手打房的利空環境下,市場進入盤整階段。 當地房價一度破4字頭,然因這3年回跌不少,且青埔坐擁商場、機捷、高鐵 機場等機能,房價也比雙北市低,生活品質清幽,吸引不少自住客進駐,周邊住宅平均單價落在22~28萬元,

雖然先前房市景氣受到政策干擾但利空已慢慢出盡,終究會回歸區域基本面,而桃園青埔高鐵特區所擁有的先天條件,足以展現做為台灣新國門之都的實力,加上這幾年新案供給量已減少很多、價格也已滑落2~3成了,不同預算的購屋民眾,相信都能找到適切的產品進場挑選,且重大建設及民間投資案接連到位後,此區房市未來仍有高度的期待值。

台灣低利率環境如果依然不變,經過這兩年的價格盤整後,未來即便受到景氣不振影響,仍然無損持有房地產的穩定感,相信未來幾年後機場沿線的房市將會在市場更加嶄露頭角,尤其這三區重劃區。

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