台灣房市過去一有風吹草動，都會嚇跑投資客，但在政府一連打房措施後，只剩自住客進場，因此，雖國外有建商倒閉風潮，但台灣卻似在「颱風眼」中央，沒在怕的。

最近來自國外建商倒閉的新聞報導不少，包括奧地利房地產及零售巨頭西格納(Signa)，因新資金不到位，最後無預警宣布破產，另英國在近一年也有數千家建商破產，德國及荷蘭也有數百家建築公司驚傳倒閉，而鄰近的中國大陸更是受災慘重。

▲接待中心的樣品屋蓋得很漂亮，讓民眾心動而購屋，但在爛尾樓的風暴中，購屋者也是心驚驚！

台灣建商會有倒閉潮嗎？

至於台灣近兩年也有幾家建商，在這波建築材料漲價，以及政府打炒房，重打預售市場的情況下，財務出問題而偷偷「落跑」，房子蓋不下去，讓購屋者欲哭無淚。

全球建商爆倒閉潮，台灣房市會由小建商倒閉的小小漣漪，再擴大振動幅度呢？馨傳不動產智庫執行長何世昌指出，隨著全球建商倒閉潮而來的，就是爛尾樓潮了。德國、法國、瑞典、芬蘭等歐元區主要國家建設公司大量破產，以及中國、澳洲、越南，乃至於日本與美國，破產的建商數量較前年明顯增加，引發難以處理的爛尾樓問題。

很多人好奇，「台灣建商怎麼沒爆炸？」何世昌有以下幾項觀察：

一、台灣建商嗅覺敏銳，成本管控得宜：台灣曾在1997-1999年的東南亞金融風暴中，倒了一大堆財務槓桿高的上市櫃建商，因此，「一朝被蛇咬，十年怕草繩」，在這一波房市上漲中，財務槓桿的操作不會太高。

且早在2018、2019年開始，台灣建商都已察覺到勞力不足、原物料上漲的跡象而開始哇哇叫，雖然推案成本上漲浪潮難擋，但多數建商超前部署，在成本控管上都表現不俗，而且順利逐步轉嫁成本。

反觀歐洲各國建商普遍於烏俄戰爭爆發後，才明顯感受到原物料上漲的衝擊，反應慢半拍又立刻撞上鷹式升息，才會「措手不及」而大嘆時不我予。

二、漸進式vs.猛爆式衝擊：升息＋建築成本上揚是全球同步趨勢，但台灣升息相對溫和，更重要的是2018、2019年建商已開始迎來營造成本上揚，推案和定價策略已有所反映，從這個時間點到2022年Q1升息還有三年多時間，屬於建築、融資成本漸進式墊高的模式，建商有足夠時間去適應與調整腳步。正因為多了這三年多的時間，讓台灣房地產躲過一劫。

然而，歐洲、澳洲等國建築業面對的是雙重猛爆式衝擊，他們在2022年二月烏俄戰爭爆發後才驚覺營造成本快速上揚，但2022年三月全球央行多已跟進美國聯準會暴力升息，這兩件事幾乎同步發生，讓業者措手不及。

更糟的是，由於2022年房市買氣普遍還不錯，有不少建商在2022年還沒做出適當反應，賣了一拖拉庫預售屋、手上積了滿滿訂單，但卻沒思考到售價已不敷成本，等到發現不對勁時已來不及，更不可能把房子蓋好賠錢交屋，結果就在2022年底到2023年一一爆炸、宣布破產。

三、台灣央行不愧是超級Ａ：台灣央行從彭淮南到楊金龍，得到全球金融雜誌十幾個Ａ的最高評等，並非浪得虛名，即使他們二人背負外界罵名，但的確為我國金融與產業奠定穩定發展的良好環境。

首先，是央行溫和升息政策，讓建商避免一次大動盪，但光是靠溫和升息並不足夠，例如中國降息、日本未升息，這兩個國家今年建商倒閉狀況都比去年嚴重；換言之，升息幅度少並不是台灣房市安穩發展的唯一因素，將問題全推給央行不夠公允。

何世昌指出，在全世界各國，建築業都屬於資金高槓桿產業，而這特點是禍福相依，更是建築業的「阿基里斯腱(意指發炎的問題之處)」。由於台灣央行連續祭出數波選擇性信用管制，尤其是第四次選擇性信用管制時將購地貸款成數上限降至五成，強制斬掉建商高風險操作，將建商資金槓桿降至中低度。

此舉使得建築業出現以下幾個重大改變，如資金去高度槓桿化、財務計畫趨於保守、實力不足的業者停止擴張或推案、銀行授信更加嚴謹，而就是這幾項改變，雖然讓建商因不易取得融資而抱怨連連，但變相地讓存活下來的建商體質更為健全。

台灣房市的四大支撐

而全球建商倒閉潮蔓延，為何台灣相對風平浪靜？房市趨勢專家李同榮分析指出，台灣房市雖目前處高檔反轉風險中，但終將以盤代跌，微緩著陸，不會有崩盤危機，主要的支撐原因有四，包括：一、超漲幅度有限，跌幅也有限；二、央行保守限貸，嚴控建商槓桿操作；三、大建商財務健全，獲利穩健；四、台灣升息溫和，剛需強勁，衝擊房市有限。

李同榮指出，台灣在2022年時房貸與建築融資總和佔比約50%，房價漲幅在先進國家屬中段班。雖然台灣房市在2023年第三季已出現死亡交叉，預期2024 年第一季前房市將由多轉空，然因上述四大支撐主因，房市沒有崩盤危機，將會以盤代跌或微跌中結束第六景氣循環。

住展雜誌企研室經理成采錡也認為，因當前國內房市發展穩定，即便建商面臨建築原料成本仍處高點、營建技術工缺人問題，仍可將多出來的成本反映、轉嫁到房價上，因此，目前看來，國內較不容易出現如歐洲英國、德國等地，大量建商破產倒閉的情形。

2023年底拉尾盤

再看看2023年年底的房市表現，根據六都地政局的公布，今年十一月的交易量月增11.3%、 年增26.1%，呈現二位數成長，房市似乎拉尾盤。

永慶房屋研展中心副理陳金萍說明，由於房市交易與登記約莫有一個月左右的時間差，因此十一月建物買賣移轉棟數主要是反映十月至十一月初的市況，十一月六都建物買賣移轉棟數月增11.3%(表一)。

觀察各都會區表現，台北市月增8.1%，新北市成長1.5%，桃園市量增14.7%，台中市月增15.5%，台南市與高雄市均成長18.3%，除了台北市與新北市外，其餘四都會區均呈兩位數增長。

整體而言，十一月六都建物買賣移轉棟數量增11.3%，顯示目前房市回歸正常供需，自住、長期置產需求穩定，加上年底新屋交屋潮挹注下，讓十一月六都建物買賣移轉棟數量增逾一成。

另與去年十一月相比，六都建物買賣移轉棟數年增26.1%，台南市大增近一倍，較去年同期成長98.6%，新北市也有四成以上的增幅年增42.6%，台北市年增22.1%，高雄市年增29.3%，桃園市年增5.6%，台中市微增0.3%，六都會區均呈現年、月雙增的現象。

陳金萍指出，去年十一月在經濟前景不明朗、央行有感升息以及九合一大選前的狀況下，諸多不確定性讓市場短期出現觀望，房市交易量處於相對低檔，基期較低，讓今年十一月六都交易量較去年同期成長逾二成。

自住客不等了！

台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中也表示，在政府新青安政策的刺激下，自住客不等了！六都十一月買賣移轉年增率已經連五紅(表二)。

他說，六都今年十一月的買賣移轉棟數，合計23413棟，月增11.3%，年增26.1%，

開出年月雙增的滿堂紅，其中又以台南衝出十一月同期新高最亮眼，年增98%，近乎翻倍。

陳定中表示，去年底房市受升息循環及打炒房政策抑制，買氣處於相對低檔，今年十一月的交易棟數年增率，也在低基期的情況下來到26.1%，為近二十九個月新高，加上第四季正逢傳統購屋旺季，又有新青安優貸政策持續催化自住買盤進場。

特別是低總價區段買氣續揚，比如雙北相對低價的淡水，在首購族進場及新案交屋催動下，本月量能直逼千棟，較去年同期成長141.8%，且各地新案交屋的情況也保持穩定，使十一月都會區的買賣移轉棟數，締造近二十個月最佳紀錄。

台南市十一月量能3198棟，幾乎較去年同期的1610棟翻倍成長，使買賣移轉棟數寫下近二十九個月來最大量，也是歷年的十一月同期新高！

台灣房屋大橋加盟店店東林展加表示，台南十一月買賣移轉量破紀錄，最大原因是永康區衝出了該區史上單月之最的1245棟巨量，而永康爆量，主要來自大橋重劃區的指標大案完工交屋助攻，光是「綠海都心」一案，總量體就高達797戶，使永康締造驚人數據。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，十一月房市表現穩定，交易量較去年同期有雙位數的增長率，同時也較十月增加，一方面新青安穩定首購信心，一方面民眾盼不到房價回檔，有需求的民眾購屋動作也轉趨積極。

總統大選未激戰 房市相對平穩

另雖然總統大選選戰已經開跑，不過選情目前為止並未對房市造成影響，股市在十一月大漲千餘點走勢，有穩定市場購屋信心的效果，使得今年下半年呈現淡季不淡、旺季穩定的交易市況。

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨表示，八月份新青安房貸上膛後，買氣開始直線加溫，特別是低總價個案，成交相對亮眼。

表現最佳的區域在桃園，月增達23.7%，年增也有20.8%，高雄在月成長上也有20.5%，年成長達25.4%，雖然台北市較上月減少3.1%，新北較上月減少10.6%，不過兩區年增均超過兩成，整體來說多數呈現正面表現。

至於在產品主力上，北北桃中1,500萬以下，台南高雄1,000萬以下，兩房以上規格依舊是市場主力，總價多寡已經成為買方決定購買與否的關鍵，在總價思維下，高價區公寓反而逆勢成長。

大家房屋企劃研究室總監郎美囡指出，過往選舉多會影響買氣，不過今年受惠於政策帶動，第四季買氣穩中有進，明年經濟表現雖然溫和成長，但在自用買方支撐下，預估明年上半年表現應能延續今年下半年熱度，但明年下半年因為政經變數增加，情況還需要再觀察。

前十一個月成交量減幅收斂

東森房屋研究中心副理黃勝暉表示，進一步觀察今年前十一月六大主要都會區建物買賣移轉棟數，雖然仍呈現年減趨勢，但年減幅度已有明顯收斂，今年前十一月台北市建物買賣移轉棟數總計24,355棟、年減8.1%，新北市54,181棟、年減1.8%，桃園市36,806棟、年減8%，台中市41,994棟、年減8.3%，台南市22,550棟、年增5.7%，高雄市32,720棟、年減4.8%，六都總計212,606棟、年減4.7%(表三)。

黃勝暉表示，去年底受地緣政治風險、升息、打炒房等利空因素影響，全台房市交易量能快速降溫，市場觀望氣氛濃厚，導致去年底建物買賣移轉棟數的基期被拉低。反觀今年隨著種種利空資訊逐漸被大眾消化，再加上有「新青安2.0」為首購族增加進場底氣，使得近期房市交易量出現小幅升溫的態勢，研判這波買氣有機會保持到總統大選前。

黃勝暉指出，不同於前幾年房市交易遍地開花的火爆場面，這一波的市場買氣主要來自首購族的撐盤，受益較為明顯的是低總價、小坪數的剛需產品。

不過，也要特別提醒首購族，雖然「新青安2.0」的上路確實可以在很大程度上減輕買房負擔，但未來若繼續升息，或房市再次反轉，墊腳跟買房的風險也會大幅增加，建議購屋民眾還是要量力而行，切勿過度操作財務槓桿。

今年可望站上三十萬棟

陳定中指出，由於今年下半年的年增率已連續五個月收紅，且增幅逐月拉高，所以前十一個月的累計棟數已逾21萬棟，與去年同期相比，僅微減約4.7%；加上台中、台南等地，年底前也還有大量體指標案持續交屋，所以推估十二月份的買賣移轉量可望連六紅，全年全國的買賣移轉棟數，也愈來愈有機會「30而立」，維持在30萬棟以上的穩健水位。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示指出，展望2024年，近期美國的通膨壓力減退，市場預期聯準會明年降息的趨勢越來越明確，再加上國內總統大選落幕後，股市和內需多少有慶祝行情，明年第一季可望延續今年下半年的買氣氛圍。

不過由於國際經濟局勢未明，市場仍潛藏變化，多數買方的購屋態度謹慎，市場以自住、長期持有的實際需求為主，因此房市「審慎樂觀」，並將呈現「自住積極、置產消極」，「低總熱銷、高總難銷」的趨勢。

陳金萍指出，今年全年交易量縮格局不會改變，但在年底購屋潮與新青安優惠房貸的助攻下，房市自用、置產買氣穩定，加上預期年底前仍有新屋交屋潮挹注的可能，量縮幅度可望再收斂，全年全台交易量突破30萬大關幾乎已無懸念。

曾敬德表示，今年呈現上半年交易較清淡，但下半年房市明顯回溫，因此當前並沒有景氣不好的感受，即使總統大選也無太大影響，十一月買氣維持穩定，房市呈現穩定的自用當道市場不變，今年移轉棟數有機會守住30萬棟，可能創下近四年新低。

成采錡指出，今年前十個月全台買賣移轉棟數達245,746棟，另加總六都十一月買賣移轉棟數23,413棟和年增率推估，今年全台買賣移轉棟數會站上30萬棟大關(表四)。

三大原因讓房市成交增溫

她說，全台買賣移轉棟數持續成長，有三個主要原因：

一是八月正式上路的財政部「青年安心成家購屋優惠貸款精進方案」，即新青安方案，抬升青年購屋意願。

新青安方案，提高貸款額度至1,000萬元、延長貸款年限至四十年、拉長寬限期至五年，並推出內政部住宅基金額外補貼利息一碼等調整，讓早有購屋計畫，且已存到頭期款的年輕購屋族，可以提早進場購屋，這使得八月起全台買賣移轉棟數便維持在2.6萬棟以上，九月更來到27,637棟，較上月增加逾千棟。

二是前幾年推出的預售建案相繼完工交屋，大量新成屋拉高移轉棟數：

以北台灣來說，2018年起新建案推案量便年年破兆元，每年都有一千個左右新建案釋出，當中部分建案興建期間遇上新冠肺炎疫情，經歷第三級疫情警戒工地停工、營建原物料大漲、邊境管制移工入境不易、營建業技術工缺工等事件，工程進度稍有不如預期，所幸在疫情趨緩後追上進度，並於近期完工交屋。

根據住展雜誌粗估，今年前十一個月北台灣至少有九十個建案完工後重新釋出銷售，可售戶數約3,000戶左右。

三是《平均地權條例》修正案子法於七月實施，預售屋換約受限制下，新買方多先去中古屋市場尋覓物件。

《平均地權條例》子法限制預售屋換約彈性，讓部分買方尋覓成屋物件，帶動成屋市場買氣。不過，受房地合一稅閉鎖期影響，各區好中古物件釋出數量不一，加上預售屋仍具備付款較輕鬆、可客變等優勢，仍有部分買方選擇購買預售屋，因此《平均地權條例》子法上路後，預售市場買氣仍平穩，當中部分業者縮小坪數壓低總價帶、降低自備款等策略見效，使高價建案穩定銷售，進一步支撐起當區房價。

回顧2023年房市驚驚漲，成采錡指關鍵在於《平均地權條例》修正案，規範預售屋限制換約「不溯及既往」，為房價可能下跌的疑慮進行「拆彈」動作，也讓投資置產族重拾進場底氣，第二季新建案市場開始回溫，甚至在六月中下旬，即《平均地權條例》修正案上路前，出現一波預售屋上車潮，一定程度的消化了市場庫存。

加上後續新法正式實施，未重挫預售屋市場買氣，指標新案便陸續進場，今年第四季甚至有建案因為二房買太好先封盤，或是調漲小單位價格，因此推估，今年至明年第一季，國內整體房價下修機率偏低。