文／Smart智富雜誌　顏炳立

金鼠年才一開始，全球就遇到新型冠狀病毒的疫情衝擊，包括房市都相當擔心焦慮。不過，因2019年最新的買賣移轉棟數為30萬275棟，代表房市已落底，亦即我在2016年所預估「緩跌4年，盤整4年」的緩跌4年結束，2020年開始將進入盤整階段。

在盤整階段，因為市場仍處於剛性自用及換屋的需求，無法吸引投資，更沒辦法熱到讓投機客買盤介入，所以未來的4年也不可能看到房價有大幅的攀升，也不至於爆大量。

若有人期待第1季房市能爆量，那得仿效百貨公司的「福袋策略」，業主方只要願意降一點價，以鼓勵自用型買盤進入，可望使交易量放大。但若有人冀望房價會因疫情而重挫2、3成，這種如同股市中的投機心態，易錯估房市走勢。

我認為，即使疫情擴大，至多讓自用型買盤遞延到第2季，因為自住買房的需求不太會在乎黑天鵝是大或小隻；若疫情能在第1季控制住，就仍將是剛性需求撐市，也就是要看個案表現，以及從價格、交易量到買氣都是盤整的局面。

由於在自用型剛性需求中，也包括了回流的台商，設廠所需的工業土地、自用的辦公室及住家，對買盤跟買氣都有一定支持度，是我今年看好的產品。只是，目前中南部房價反映的是土地成本跟營造成本，缺工使得工資、土地和建材等成本微幅上漲，繼而帶動新建案房價調升10%，但剛性自用的買盤又無法接受，使得銷售期拉長。

至於其他預售市場的房子，若賣到接近新成屋的價格，就會使得新成屋房價要下降至接近中古屋的房價，那麼中古屋就很難再堅持要賣和新成屋一樣的價錢，除非地段、產品非常好，否則無法獲得自用型剛性買盤的青睞。若賣方保持任性，將望屋興嘆，沒有辦法把錢落袋為安。

對於自用型剛性需求的買家，現階段較易在屬意的地段找到房子，若見價格合理就應該進場。想找到房市的相對低檔進場，我認為目前正是一個時機，祝大家發財！