▲以往法拍大約是市場的7~8成價，現在有9成就算撿到便宜了。（示意圖／記者呂佳賢攝）

文／《東森房屋》研究中心副理　謝欣亞

最近公司的年輕同事獲得家中長輩贊助一筆購屋頭款，金額不上不下的，加上未來可預見的升息狀況，購買一般中古大樓負擔還是不小。於是他把視角轉往法拍屋，興沖沖地問我：「這間可以買嗎？」

近幾年法拍市場蓬勃，以往法拍大約是市場的7~8成價，現在有9成就算撿到便宜了。另外，法拍屋市場的水並不淺，一般民眾對法拍屋的定義也有點懵懂，何況市場上還有所謂的金拍屋跟銀拍屋等。

最簡單的區分就是，法拍屋是法院依債權人申請進行拍賣，金拍屋是法院委託「台灣金融資產服務公司」拍賣，而銀拍則是債權銀行自己吃下法拍流標的產權拍賣，數量相對稀少。

至於法拍屋究竟要去哪裡買？其實在內政部的不動產平台上就可以查到待拍賣的物件，當然市面上也有相關網站可以查詢，若不想自己出手標，買地買房有仲介服務，買法拍屋當然也有仲介代標服務。仲介代標也屬於「不動產經紀業管理條例」規範的「仲介業務」，因投標得流程相當繁瑣，因此雖民眾可自行按照法院的流程進行投標，但委託代標業者的也不在少數。

其實一般民眾買法拍屋的風險挺大的，因為法拍是沒辦法實際看房的，只能透過周邊環境來判斷，而且標的物僅會標示是否為凶宅、海砂屋、輻射屋等，其餘狀況則因強制執行法第69條，買方並無瑕疵擔保請求權。



▲參與法拍屋投標，需要準備20~30%的保證金，一旦順利得標則應在7日內繳足全部價金。（示意圖／記者徐斌慎攝）

除了屋況無法確認外，衝著撿便宜而去的一般民眾，卻不知道入手法拍屋的前置金額恐怕比去買預售屋還要高。因為要參與投標需要準備20~30%的保證金，一旦順利得標應在7日內繳足全部價金，法院才會核發「不動產權利移轉證明書」，才能憑證向銀行貸款。

在這段貸款空白期內，可以先向銀行申請「法拍屋代墊款」，利率普遍不低，且因為代墊款服務屬無擔保貸款，並不是每一間銀行都有承作

在以上條件組成之下，雖總價看似有撿到大便宜，但事實上卻有很多隱形成本沒有算到。像是代墊款轉成貸款期間的高額利率，若標到房屋現況較糟的，又漏水、裂縫等問題，又是一筆修繕費用。

買法拍屋究竟值不值得？真的是見仁見智，只能提醒一般民眾，尤其是買房小白在進入法拍市場時，務必謹慎而行。



▲東森房屋研究中心副理謝欣亞。（圖／東森房屋提供）


►謝欣亞小檔案

經歷：《今周刊》品牌公關、《康健》雜誌公共事務副理

現職：東森房屋研究中心副理、東森房屋整合行銷部副理